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Wärmepumpe als Vermieter: Förderung, Umlage und Steuer auf einen Blick
Wärmepumpe, Förderung, Umlage, Steuer, GModG: Für Vermieter treffen hier gleich mehrere Regelwerke aufeinander, die einzeln geprüft und aufeinander abgestimmt werden müssen. Wer nur die Förderung im Blick hat, verschenkt oft Potenzial bei der Umlage oder beim steuerlichen Sofortabzug. Enter analysiert Ihr Gebäude ganzheitlich, koordiniert Förderantrag, JAZ-Nachweis und Umsetzung aus einer Hand.
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Die Gasheizung im Mietobjekt ist ausgefallen, der Austausch unvermeidlich. Als Vermieter tragen Sie die Investitionskosten, während Ihre Mieter von niedrigeren Heizkosten profitieren. Doch es gibt vier konkrete Strategien, welche die Wärmepumpe für Vermieter wirtschaftlich tragfähig machen: staatliche Förderung, Modernisierungsumlage, steuerlicher Sofortabzug und die neuen Kostenregeln des GModG 2026. Enter analysiert Ihr Gebäude ganzheitlich und übernimmt den Förderantrag, damit Sie keine dieser Möglichkeiten verschenken.
Das Thema kurz und kompakt
Förderung: Vermieter erhalten 30 % Grundförderung über KfW 458 auf förderfähige Kosten von bis zu 28.000 € pro Wohneinheit.
Steuer: Der Wärmepumpen-Einbau gilt steuerrechtlich als Erhaltungsaufwand. Sie können die Kosten sofort und vollständig als Werbungskosten bei Ihren Vermietungseinkünften abziehen.
GModG 2026: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verpflichtet Vermieter mit fossilen Neuheizungen zu 50 % der Biobrennstoff-Mehrkosten und des CO₂-Preises. Wer jetzt auf eine Wärmepumpe umsteigt, vermeidet diese Folgekosten.
Enter-Service: Als Deutschlands größter Energieberater analysiert Enter Ihr Gebäude ganzheitlich, ermittelt die passende Anlage und sichert mit der Fördergarantie die 100 % garantierte KfW-Auszahlung, durchschnittlich 5.800 € Ersparnis im Vergleich.
Lohnt sich eine Wärmepumpe für Vermieter überhaupt?
Sie investieren, Ihre Mieter sparen Energiekosten. Das klingt zunächst unattraktiv für Vermieter, doch es gibt vier Möglichkeiten, wie Sie die Kosten deutlich reduzieren können:
- Förderung senkt die Nettoinvestition sofort um 30 %.
- Modernisierungsumlage refinanziert den Restbetrag über die Miete.
- Steuerlicher Sofortabzug entlastet das laufende Steuerjahr.
- GModG-Planungssicherheit schützt vor künftigen fossilen Mehrkosten.
Technisch ist der Unterschied zwischen einem Einfamilienhaus und einem Mehrfamilienhaus erheblich. Im Einfamilienhaus reicht in der Regel eine Luft-Wasser-Wärmepumpe; im Mehrfamilienhaus steigen die Anforderungen an Hydraulik, Messtechnik und Abrechnung deutlich.
In beiden Fällen ist eine Heizlastberechnung vor dem KfW-Antrag Pflicht. Sie zeigt, welche Leistungsklasse zur Gebäudehülle passt, und bestimmt die Jahresarbeitszahl (JAZ). Die JAZ beschreibt das Verhältnis von erzeugter Wärme zu eingesetztem Strom: Eine JAZ von 2,5 bedeutet, dass die Anlage aus einer Kilowattstunde Strom 2,5 kWh Wärme erzeugt. Dieser Wert ist entscheidend für die Modernisierungsumlage.
KfW-Förderung für Vermieter: Was Sie bekommen können
Als Vermieter können Sie die staatliche Heizungsförderung in Anspruch nehmen, allerdings nicht alle Bausteine. Was Ihnen zusteht und was nicht, zeigen die folgenden Abschnitte.
Grundförderung und Förderhöhe
Die staatliche Heizungsförderung läuft seit 2024 ausschließlich über die KfW im Programm 458 (Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen). Vermieter und selbstnutzende Eigentümer erhalten dieselbe Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten.
Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Konditionen: Die förderfähigen Kosten sind auf maximal 28.000 € pro Wohneinheit gedeckelt, was bei 30 % Grundförderung einem maximalen Zuschuss von 8.400 € entspricht. Die förderfähigen Kosten sinken halbjährlich weiter.
Experten-Hinweis: Der bisherige Effizienzbonus von 5 % für Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln entfällt seit dem 21. Juli 2026 vollständig. Der Antrag muss vor Baubeginn bei der KfW gestellt werden. Ein Pflichtnachweis ist der hydraulische Abgleich: Ohne ihn entfällt die Förderung. Enter koordiniert diesen Schritt und stellt alle erforderlichen Dokumente zusammen.
Was Vermieter nicht bekommen
Zwei Boni stehen Vermietern nicht zu: der Klimageschwindigkeitsbonus (aktuell 16 %) und der Einkommensbonus (bis zu 40 %). Beide gelten ausschließlich für selbstnutzende Eigentümer. Wer als Vermieter Finanzierungsbedarf hat, kann den KfW-Ergänzungskredit 359 nutzen; dieser bietet jedoch keine zinsverbilligten Konditionen.
Wichtig für Ihre Planung: Die förderfähigen Kosten sinken ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 €. Ab dem ersten Quartal 2027 ist ein neuer Wertschöpfungsbonus von 15 % für Wärmepumpen aus EU-Produktion geplant; gleichzeitig sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 % (noch nicht final beschlossen). Wer eine Maßnahme plant, sollte den KfW-Antrag am besten noch 2026 einreichen.
Modernisierungsumlage: So legen Sie die Investition auf Mieter um
Als Vermieter können Sie die Kosten des Heizungstauschs ganz oder teilweise auf die Miete umlegen. Je nachdem, welchen mietrechtlichen Weg Sie wählen und ob Sie staatliche Förderung erhalten haben.
§ 559 vs. § 559e BGB: Welche Regel gilt wann?
Für den Heizungstausch stehen Ihnen zwei mietrechtliche Wege offen:
Rechenbeispiel § 559e: 100.000 € Investition, 30 % KfW-Förderung (30.000 €) = 70.000 €, abzüglich 15 % Erhaltungskosten (10.500 €) = 59.500 € umlagefähig × 10 % = 5.950 € jährliche Umlage. Für eine genaue Einschätzung der Wirtschaftlichkeit ist eine individuelle Berechnung unerlässlich.
JAZ-Nachweis: Vermieter in der Beweispflicht
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) bestimmt, wie viel Sie umlegen dürfen: Bei JAZ ≥ 2,5 sind 100 % der umlagefähigen Kosten ansetzbar, darunter nur 50 %. Den Nachweis muss der Vermieter führen, nicht der Mieter.
- Nachweis: Heizlastberechnung durch einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten
- Enter übernimmt: Berechnung, Dokumentation der JAZ und Ausstellung der Bescheinigung
- Ankündigungspflicht: Schriftliche Modernisierungsankündigung an den Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn mit Angabe von Art, Umfang, Beginn, Dauer und erwarteter Mieterhöhung
Wärmepumpe steuerlich absetzen als Vermieter
Der Einbau einer Wärmepumpe gilt für Vermieter in der Regel als Erhaltungsaufwand: Die Kosten können sofort und vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, auch bei hohen Investitionen. Erhaltene Fördergelder kürzen dabei die abzugsfähige Basis.
Rechenbeispiel: 80.000 € Investition, 24.000 € KfW-Förderung = 56.000 € verbleibende Werbungskosten.
- Sofortabzug im Jahr der Zahlung möglich oder Verteilung auf 2–5 Jahre zur steuerlichen Glättung
- Kein Herstellungskosten-Problem beim reinen Heizungstausch (3 von 4 Gebäudemerkmalen müssten gleichzeitig erneuert werden)
- Kombinierbar mit KfW-Förderung: Fördergelder reduzieren lediglich die abzugsfähige Basis
Das neue GModG 2026: Was ändert sich für Vermieter?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist Geschichte. Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das bisherige GEG ersetzt und die 65 %-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch ersatzlos abschafft.
Bis 2029 besteht freie Heizungswahl. Ab 2029 greift die sogenannte Bio-Treppe: Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen zu steigenden Anteilen mit Biobrennstoff betrieben werden.
Für Vermieter ist die neue Kostenaufteilungsregel besonders relevant: Wer nach dem GModG eine neue fossile Heizung einbaut, trägt künftig pauschal 50 % der durch die Bio-Treppe entstehenden Mehrkosten für Biobrennstoffanteile sowie der CO₂-Preise und Netzentgelte. Diese Kosten können nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden.
Wer heute auf eine Wärmepumpe umsteigt, ist von dieser Mehrkostenlast befreit. Die BEG-Förderung läuft zwar fort, die förderfähigen Kosten sinken aber schrittweise.
Das GModG wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen und soll vermutlich Ende Juli/Anfang August 2026 in Kraft treten.
Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe: Was Vermieter beachten müssen
Seit dem 1. Oktober 2024 ist für alle neu installierten Wärmepumpen die verbrauchsabhängige Abrechnung des Stromverbrauchs zwingend vorgeschrieben. Das bedeutet für Vermieter konkreten Installationsaufwand:
- Separater Stromzähler für die Wärmepumpe
- Geeichter Wärmemengenzähler für die erzeugte Heizwärme
- Einzelzähler pro Wohneinheit für Warmwasser und Heizwärme (bei zentraler Anlage im Mehrfamilienhaus)
Betriebskosten und Wartung der Wärmepumpe sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Ein wichtiger Unterschied: Bei dezentralen Wärmepumpen (je eine Anlage pro Wohnung) trägt der Mieter die Energiekosten direkt über seinen eigenen Stromvertrag. Eine Heizkostenabrechnung durch den Vermieter entfällt. Bei zentralen Anlagen (eine Anlage für das gesamte Gebäude) rechnet der Vermieter über die Heizkostenverordnung ab.
Wie Enter Vermieter durch den gesamten Prozess begleitet
Förderung beantragen, JAZ nachweisen, Umlage berechnen, Finanzamt dokumentieren: Jede Möglichkeit stellt eigene Anforderungen. Als Deutschlands größter Energieberater koordiniert Enter alles aus einer Hand.
- Gebäudeanalyse: Heizlastberechnung und passgenaue Anlagenempfehlung
- JAZ-Nachweis: Dokumentation für die volle Modernisierungsumlage nach § 559e BGB
- Fördergarantie: 100 % garantierte KfW-Auszahlung, Enter übernimmt den gesamten Antragsprozess
- Effizienzgarantie: Die Anlage arbeitet mindestens dreimal so effizient wie die fossile Altanlage
- Installation: Regionaler Meisterbetrieb, Koordination durch Enter
- Langzeit-Service: Fester Ansprechpartner, 2 Jahre Fernwartung über Enter Connect
Durchschnittlich 5.800 € Ersparnis im Vergleich zu einer konventionellen Heizanlage. Wie sich die Amortisation einer Wärmepumpe berechnet, zeigt unser Ratgeber.
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FAQ
Welche KfW-Förderung bekommen Vermieter für eine Wärmepumpe?
Vermieter erhalten über das KfW-Programm 458 eine Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten. Die förderfähigen Kosten sind auf maximal 28.000 € pro Wohneinheit gedeckelt (Stand: 21. Juli 2026), was einem maximalen Zuschuss von 8.400 € entspricht. Den Klimageschwindigkeitsbonus (16 %) sowie den Einkommensbonus (bis zu 40 %) erhalten ausschließlich selbstnutzende Eigentümer, reine Vermieter sind davon ausgeschlossen. Der bisherige Effizienzbonus von 5 % entfällt seit dem 21. Juli 2026. Vermieter können ihren Förderantrag ergänzend über den KfW-Ergänzungskredit 359 finanzieren.
Wie viel der Wärmepumpen-Investition darf ein Vermieter auf die Miete umlegen?
Es stehen zwei Wege offen: Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Investitionskosten p. a. umgelegt werden, begrenzt auf 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren. Nach § 559e BGB sind 10 % möglich, allerdings nach Abzug der Fördergelder und einer 15-prozentigen Kürzung für Erhaltungskosten. Die Kappungsgrenze bei § 559e ist enger: 50 Cent pro Quadratmeter und Monat in sechs Jahren. Liegt die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe unter 2,5, sind nur 50 % der Kosten umlagefähig.
Was ändert sich für Vermieter durch das neue GModG 2026?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 10. Juli 2026 vom Bundestag beschlossen wurde, schafft die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht ab. Bis 2029 besteht freie Heizungswahl. Ab 2029 gilt jedoch die Bio-Treppe: Neue Gas- und Ölheizungen müssen steigende Anteile an Biobrennstoff nutzen (10 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Vermieter, die fossile Heizungen einbauen, tragen künftig 50 % der dadurch entstehenden Mehrkosten.
Kann ein Vermieter die Wärmepumpe sofort von der Steuer absetzen?
Ja, der Einbau einer Wärmepumpe in ein vermietetes Objekt gilt als Erhaltungsaufwand und kann sofort und in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abgesetzt werden. Erhaltene Fördergelder kürzen die abzugsfähige Basis. Alternativ ist eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre möglich.
Welche technischen Voraussetzungen muss ein Mietobjekt für eine Wärmepumpe erfüllen?
Eine gute Gebäudedämmung und niedrige Vorlauftemperaturen erhöhen die Effizienz der Wärmepumpe erheblich. Entscheidend ist die Heizlastberechnung durch einen Energieberater. Sie ist Pflicht vor dem KfW-Antrag und legt fest, welche Leistungsklasse zum Gebäude passt. Als Zielwert gilt eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, da nur dann die volle Modernisierungsumlage zulässig ist. Ältere Heizkörper können häufig weiterverwendet werden, wenn begleitende Sanierungsmaßnahmen die Vorlauftemperatur senken.
Wie rechne ich die Heizkosten einer Wärmepumpe gegenüber meinen Mietern ab?
Seit dem 1. Oktober 2024 ist die verbrauchsabhängige Abrechnung des Wärmepumpen-Stromverbrauchs für alle neu installierten Anlagen zwingend. Dafür benötigen Sie einen separaten Stromzähler für die Wärmepumpe sowie einen geeichten Wärmemengenzähler. Bei dezentralen Anlagen (eine Wärmepumpe pro Wohnung) trägt der Mieter die Kosten direkt über seinen Stromvertrag. Bei zentralen Anlagen rechnen Sie über die Heizkostenverordnung ab und verteilen die Kosten nach Verbrauch auf die Wohneinheiten.
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