Sanierung Fachwerkhaus: Kosten, Ablauf und Dämmung

Das Thema kurz und kompakt

Einzigartige Bauweise: Fachwerkhäuser bestehen aus einer charakteristischen Holzkonstruktion, deren Zwischenräume mit Lehm gefüllt sind. Die Fachwerkbauweise zeichnet sich durch ihre hohe Stabilität und gute Feuchtigkeitsregulierung aus.

Denkmalschutz beachten: Viele Fachwerkhäuser stehen unter Denkmalschutz. Maßnahmen wie die Neugestaltung oder Dämmung der Fassade müssen daher vorab mit den Behörden abgestimmt werden.

Kosten variieren stark: Die Kosten für die Fachwerksanierung variieren, je nach Umfang der Arbeiten und Zustand des Fachwerks. Hausbesitzer sollten mit Sanierungskosten zwischen 500 und 1.500 €/m2 rechnen; für eine Dämmung von innen oder außen fallen weitere 100–250 €/m2 an.

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Wichtige Information vorab
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Enter bietet seine Leistungen nur für Fachwerkgebäude an, die nicht unter Denkmalschutz stehen. Für die Sanierung eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses wenden Sie sich bitte an einen lokalen Fachbetrieb, der sich auf diesen Gebäudetyp spezialisiert hat.

Bauweise eines Fachwerkhauses

Ein Fachwerkhaus besteht aus einer tragenden Holzkonstruktion, deren Zwischenräume – sogenannte Gefache – mit Lehm, Ziegel oder Holz ausgefüllt sind​. Diese Bauweise sorgt für hohe Stabilität, erfordert jedoch bei einer Sanierung besondere Sorgfalt. Die Holzbalken übernehmen eine tragende Funktion, weshalb beschädigte Elemente nicht einfach ersetzt, sondern möglichst originalgetreu restauriert werden sollten​.

Ein weiteres Merkmal von Fachwerk ist die diffusionsoffene Bauweise, die für eine natürliche Feuchtigkeitsregulierung sorgt. Moderne Baumaterialien wie Zement oder dichte Dämmstoffe können dieses Gleichgewicht stören und zu Schimmel oder Bauschäden führen. Daher ist es essenziell, bei der Sanierung eines Fachwerkhauses auf traditionelle Materialien wie Lehm und Kalkputz zu setzen​.

Fachwerksanierung – am Denkmalschutz führt kein Weg vorbei

Viele Fachwerkhäuser stehen unter Denkmalschutz, was bei der Sanierung besondere Auflagen mit sich bringt. Eigentümer müssen vorab klären, welche Maßnahmen erlaubt sind und welche Genehmigungen benötigt werden​. Änderungen an der Fassade, dem Dach oder der Dämmung müssen meist mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.

Gut zu wissen: Beim Fachwerk unterscheidet man zwischen dem Ensembleschutz, bei dem es vor allem auf das äußere Erscheinungsbild ankommt, und dem Einzeldenkmal, bei dem auch das Innere des Hauses unter Denkmalschutz stehen kann.

Denkmalschutz und Sanierung – diese Möglichkeiten haben Sie

Trotz Denkmalschutz lassen sich Fachwerkhäuser energetisch optimieren. Eine Außendämmung ist oft nicht erlaubt, da sie das Erscheinungsbild verändert. Stattdessen empfiehlt sich eine Innendämmung mit Lehm und Holzfaserplatten, die diffusionsoffen ist und Feuchtigkeit reguliert​. Aber auch eine energetische Verbesserung der Fenster oder eine Dämmung der Geschossdecken kann zur Energieeinsparung beitragen​.

Experten-Tipp: Aufgrund der aufwendigen Sanierung unterliegen denkmalgeschützte Fachwerkhäuser nicht der sogenannten Sanierungspflicht. In vielen Fällen lohnt sich die Fachwerksanierung trotzdem, etwa für mehr Wohnqualität, niedrigere Heizkosten oder den Werterhalt der Immobilie.

Fachwerkhaus sanieren: Schritt für Schritt

Die Sanierung eines Fachwerkhauses erfordert eine sorgfältige Planung und sollte schrittweise erfolgen, um Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Jeder Abschnitt hat spezielle Anforderungen, die beachtet werden müssen. Lassen Sie die Fachwerksanierung daher unbedingt von erfahrenen Handwerkern durchführen – Sanierungsarbeiten in Eigenleistung führen langfristig fast immer zu Problemen.

Schritt 1: Tragwerk ausbessern

Das Holztragwerk ist das Herzstück eines Fachwerkhauses. Vor der eigentlichen Sanierung muss das Holz unbedingt auf Schäden untersucht und morsche oder von Schädlingen befallene Teile fachgerecht ersetzt werden​. Dabei ist es wichtig, die ursprüngliche Fachwerkkonstruktion beizubehalten, da diese dem Haus seine Stabilität verleiht. 

Schritt 2: Gefache auffüllen

Die Gefache zwischen den Holzbalken wurden traditionell mit Lehm, Stroh oder kleinen Ziegelsteinen ausgefüllt. Beim Sanieren sollte darauf geachtet werden, dass atmungsaktive Materialien verwendet werden, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden​. Eine sorgfältige Füllung der Gefach sorgt zudem dafür, dass das Fachwerkgebäude langfristig stabil bleibt.

Schritt 3: Außenseite streichen

Der Außenanstrich eines Fachwerkhauses dient nicht nur der Optik, sondern schützt das Holz auch vor Witterung und Feuchtigkeit. Entsprechend sollten für den Anstrich ausschließlich diffusionsoffene Farben wie Kalk- oder Silikatfarben verwendet werden, um die natürliche Feuchtigkeitsregulierung nicht zu stören​.

Schritt 4: Fachwerk dämmen

Ist das Fachwerk verputzt oder verkleidet, ist eine Außendämmung in der Regel unproblematisch, solange auf ausreichenden Schutz vor Feuchtigkeit geachtet wird. Bei denkmalgeschützten Gebäuden – oder wenn Sie die Optik der Fassade erhalten wollen – ist eine Dämmung von außen hingegen nicht möglich. In diesem Fall ist eine Innendämmung mit Lehm und Holzfaserplatten die bessere Wahl, da diese Art der Dämmung Feuchtigkeit aufnimmt und wieder abgibt, ohne die Holzbalken zu schädigen​. Wichtig ist vor allem, dass die Dämmung diffusionsoffen bleibt, um Bauschäden zu vermeiden.

Lehm als Dämmstoff für Fachwerkbauten

Lehm ist seit Jahrhunderten das bevorzugte Material für die Dämmung von Fachwerkbauten – und das aus gutem Grund. In Kombination mit diffusionsoffenen Dämmstoffen wie Holzfaserplatten oder Zellulose sorgt Lehm für ein gesundes Raumklima bei gleichzeitig sehr guter Wärmedämmung. Daraus ergeben sich diverse Vorteile:

• Diffusionsoffen: Lehm lässt Feuchtigkeit aus den Gefachen entweichen und verhindert Schimmelbildung.
• Temperaturregulierend: Die Lehmmasse speichert Wärme im Winter und hält Räume im Sommer angenehm kühl​.
• Ökologisch: Lehm ist ein nachhaltiger und schadstofffreier Baustoff, der sich leicht recyceln lässt.

Sanierung Fachwerkhaus: Kosten und Förderung

Wenn Sie Ihr Fachwerkhaus sanieren möchten, müssen Sie mit Kosten um die 1.200 € pro Quadratmeter rechnen. Bei dieser Zahl handelt es sich allerdings nur um einen äußerst groben Richtwert, da die genauen Kosten für die Fachwerksanierung je nach Zustand des Fachwerks und Umfang der Arbeiten stark variieren. Soll beispielsweise „nur die Fachwerkkonstruktion" erneuert werden, liegen die Kosten zwischen 500 und 1.500 € pro Quadratmeter. Wollen Sie Ihr Fachwerkhaus von innen oder außen dämmen, fallen zusätzliche Kosten zwischen 100 und 250 €/m² an. 

Darüber hinaus kann im Rahmen einer Fachwerksanierung auch das Dach sowie die Fenster erneuert werden. Die Sanierung des Dachs kostet in der Regel zwischen 150 und 400 €/m²; der Preis für neue Fenster liegt bei 500–1.200 €.

Welche Förderungen gibt es?

Für die Sanierung eines Fachwerkhauses stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. Welche Förderung letztendlich gilt, hängt davon ab, ob das zu fördernde Fachwerkhaus unter Denkmalschutz steht:

• Haus steht unter Denkmalschutz: Die Sanierung denkmalgeschützter Fachwerkhäuser wird vom Landesdenkmalamt, den örtlichen Denkmalschutzbehörden oder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz gefördert.
• Haus steht nicht unter Denkmalschutz: Fachwerkhäuser ohne Denkmalschutz haben Anspruch auf die normale BEG-Förderung zur Sanierung von Bestandsgebäuden. Diese sieht einen pauschalen Zuschuss von 15 % für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle vor. Liegt für die Dämmung ein individueller Sanierungsfahrplan vor, steigt die Förderhöhe auf 20 %.

Tipp: Sanierung eines Fachwerkhauses unbedingt dem Profi überlassen

Ein Fachwerkhaus zu sanieren ist eine komplexe Aufgabe, die besonderes Fachwissen erfordert. Unsachgemäße Eingriffe können schwere Schäden an der Bausubstanz verursachen, aber auch andere Herausforderungen warten bei der Sanierung eines Fachwerkhauses:

• Feuchtigkeit richtig regulieren: Fachwerkbauten benötigen diffusionsoffene Materialien wie Lehm oder Kalkputz, um Feuchtigkeit abzuleiten. Falsch eingesetzte Dämmstoffe können Schimmelbildung und Holzfäule begünstigen​.
• Tragwerk stabilisieren: Fachwerkbalken dürfen nicht einfach durch moderne Bauteile ersetzt werden, da dies die Statik des Gebäudes gefährden kann​.
• ‍Denkmalschutz beachten: Ohne eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde können unzulässige Änderungen zu teuren Rückbauten führen​.

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Die Sanierung eines Fachwerkhauses ist mit gewissen Herausforderungen verbunden – insbesondere, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht. Trotzdem lohnt sich eine Sanierung, nicht nur zum Erhalt der historischen Bausubstanz, sondern auch zur Verbesserung der Wohnqualität. Zudem kann die Energieeffizienz mit einer gut geplante Innendämmung aus Lehm und Holzfaserplatten erheblich verbessert und die Heizkosten gleichzeitig spürbar gesenkt werden.

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• Kostenlose Vor-Ort-Beratung: Unser Energieeffizienz-Experte kommt kostenlos zu Ihnen nach Hause und hilft Ihnen, die beste Lösung für Ihre Sanierung zu finden.
• Geprüfte Handwerker aus Ihrer Region: Zugang zu Fachbetrieben mit Erfahrung in der Fachwerksanierung​.
• Maximale Förderung: Beantragung staatlicher Zuschüsse und Sicherung der maximalen Fördersumme.

Wichtige Information: Enter bietet seine Leistungen nur für Fachwerkgebäude an, die nicht unter Denkmalschutz stehen.