Sanierungspflicht meistern mit Enter: Expertentipps für Hausbesitzer

Das Thema kurz und kompakt

Energieeffizienzsteigerung: Die Maßnahmen, die sich aus der Sanierungspflicht ergeben, zielen darauf ab, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und so zum Klimaschutz beizutragen.

Gebäudeenergiegesetz: Seit Inkrafttreten des GEG im Jahr 2020 und seinen folgenden Überarbeitungen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern bei energetischen Sanierungen zu mehreren verpflichtenden Maßnahmen angehalten – vom Heizungstausch bis zu Dämmmaßnahmen.

Verbot von Öl- und Gasheizungen: Ab 2024 ist der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen in den meisten Fällen untersagt (§ 71 GEG). Neue Heizungsanlagen müssen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien betrieben werden.

Umfangreiche Baumaßnahmen: Ebenso greift die Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen, die mehr als 10 % eines Bauteils betreffen (§ 48 GEG). Hier müssen ab sofort energetische Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.

Unser Rundum-Service: Eine Energieberatung mit Enter hilft Ihnen dabei, nicht nur die Vorschriften einzuhalten, sondern auch versteckte Einsparpotenziale zu entdecken. Wir erstellen Ihnen einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für Ihre Sanierungsmaßnahmen und sichern Ihnen so die maximale Fördersumme.

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Wozu gibt es die Sanierungspflicht?

Ein großer Teil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Laut dem dena Gebäudereport 2022 verursacht der Gebäudebereich ca. 40 % der CO₂-Emissionen. Um diesen Anteil zu verringern, soll die Energieeffizienz von Gebäuden verbessert werden. Die Welt der Immobilien ist einem ständigen Wandel unterworfen, wobei die Sanierungspflicht für Eigentümer zu einem Schlüsselthema geworden ist. Dieses komplexe Feld beinhaltet gesetzliche Anforderungen, die sowohl kurz- als auch langfristige Auswirkungen auf Immobilienbesitzer haben.

Rechtliche Grundlagen: Was ist die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht in Deutschland basiert auf mehreren rechtlichen Rahmenwerken, die darauf abzielen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Zu diesen zählen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und insbesondere das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese Gesetze definieren Anforderungen und Standards, die Eigentümer von Immobilien erfüllen müssen, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu reduzieren und damit einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. 

In Deutschland existieren unterschiedliche Sanierungspflichten, abhängig von der Art des Gebäudes und den jeweiligen Umständen. Dabei ist es unerheblich, ob das Haus durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurde; die Sanierungspflicht gilt ebenso wie beim Hauskauf.

Wann greift die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht wird vor allem bei umfangreichen Baumaßnahmen relevant. So schreibt der § 48 im GEG vor, dass bei der Erneuerung von mehr als 10 % eines Bauteils (wie der Fassade, Geschossdecke oder des Daches) auch energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, um die GEG-Vorgaben zu erfüllen.

Ab 2024 tritt zudem eine wichtige Neuerung in Kraft: Beim Heizungstausch müssen neu installierte Heizsysteme mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Verpflichtend ist dies jedoch nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsimmobilien gelten andere Regelungen: Bestehende Heizungen, auch solche, die fossile Brennstoffe nutzen, dürfen weiterhin betrieben und defekte Anlagen repariert werden. Wenn eine Heizung irreparabel ist, gibt es Übergangsfristen für den Austausch.

Energetische Sanierung Pflicht 2030

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Sanierungspflicht ist die Beachtung der Energieeffizienzklassen von Gebäuden. Energieeffizienzklassen, wie sie in Energieausweisen dargestellt werden, geben Auskunft über den Energieverbrauch eines Gebäudes. Je höher die Effizienzklasse (z. B. A, B, C), desto geringer ist der Energieverbrauch. Gebäude in niedrigeren Effizienzklassen (z. B. E, F, G) müssen oft umfassende Sanierungsmaßnahmen durchlaufen, um den gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz gerecht zu werden. Bis 2030 sollen Häuser mit der Klasse G und F mindestens auf E gebracht werden, ab 2033 soll dann mindestens D erreicht werden.

Aktuelle Entwicklungen zur Sanierungspflicht 2030: Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude beschlossen. Bis 2033 sollen alle Gebäude mindestens die mittlere Effizienzklasse erreichen, und ab 2030 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude gebaut werden.

Welche Sanierungspflichten gibt es beim Altbau?

Dach dämmen und Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches ist gemäß § 47 des GEG eine der zentralen Sanierungspflichten. Diese Maßnahme ist erforderlich, wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird. In diesem Fall muss mindestens die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden beheizten Wohnbereich den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz entsprechen. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf dabei den Wert von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ kann die Sanierungspflicht durch die Dämmung des Daches erfüllt werden, sofern der U-Wert eingehalten wird.

Heizung Sanierungspflicht: Verbot von Öl- und Gasheizungen (§ 72 GEG)

Ein weiterer wesentlicher Punkt betrifft den Austausch von Heizkesseln, insbesondere bei Öl- und Gasheizungen. Nach § 72 GEG muss bei einem Eigentümerwechsel die bestehende Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gibt allerdings Ausnahmen, die bestimmte Arten von Heizkesseln (z. B. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen) sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt betragen. Auch Heizungen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, fallen nicht unter diese Regelung.

Altbausanierung: Dämmung wasserführender Rohre (§ 71 GEG)

Die energetische Sanierung gemäß § 71 GEG umfasst auch die Dämmung von wasserführenden Rohren. Dies ist besonders in Heizungskellern relevant, wo ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen oft zu unnötigem Wärmeverlust führen. Die Sanierungspflicht schreibt vor, dass diese Rohre gemäß den Vorgaben des GEG gedämmt werden müssen. Dabei gibt es konkrete Anforderungen bezüglich der Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

Für wen besteht eine Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht in Deutschland betrifft verschiedene Gruppen von Gebäudeeigentümern und Nutzern. Hier sind die wichtigsten Kategorien:

• Sanierungspflicht für Eigentümer: Eigentümer von Immobilien sind hauptsächlich von der Sanierungspflicht betroffen. Dies gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Eigentümer. Die Pflicht zur Sanierung bezieht sich auf die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben zur Energieeffizienz, insbesondere wenn umfangreiche Renovierungen oder der Austausch von Heizsystemen anstehen. Besitzer von denkmalgeschützten Gebäuden stehen vor einer besonderen Herausforderung. Sie müssen die historische Substanz des Gebäudes erhalten, gleichzeitig aber auch die Anforderungen an die Energieeffizienz berücksichtigen. Hier sind oft spezielle Lösungen und Absprachen mit den Denkmalschutzbehörden erforderlich.
• Sanierungspflicht für Mieter: Grundsätzlich besteht keine Sanierungspflicht für Mieter, außer es ist in der Mietvertragsvereinbarungen festgehalten (§ 8 GEG). In seltenen Fällen kann eine Mitfinanzierung vom Vermieter verlangt werden, indem die Sanierungskosten vom Eigentümer anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Dieser muss allerdings nachweisen, dass die Kosten in einem angemessenen und zumutbaren Rahmen liegen.
• Sanierungspflicht für Arbeitgeber: Arbeitgeber, die Gebäude für geschäftliche Zwecke nutzen, müssen sicherstellen, dass diese den Energieeffizienzvorgaben entsprechen. Dies gilt insbesondere für Bürogebäude oder Produktionsstätten, die eine erhebliche Menge an Energie verbrauchen können.

Die Einhaltung der Sanierungspflicht ist für alle Betroffenen nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern auch eine Chance, durch energetische Sanierungen langfristig Kosten zu sparen, den Immobilienwert zu steigern und einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. Enter unterstützt als Rund-um-Sanierungspartner nicht nur bei der Energieberatung, sondern erstellt auch einen individuellen Sanierungsfahrplan mit allen Modernisierungsmaßnahmen und garantiert Ihnen so die maximale Fördersumme.

Was ist beim Eigentümerwechsel zu beachten und welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?

Momentan besteht bei einem Eigentümerwechsel jeder Art die Zwei-Jahres-Frist zur Sanierung. Im Kern bedeutet das, dass die neuen Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern unabhängig von der Art des Erwerbs dazu verpflichtet sind, innerhalb von zwei Jahren die Grundanforderungen der GEG-Sanierungspflicht zu erfüllen und die Altheizung auszutauschen sowie das Dach zu dämmen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten andere Regelungen.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht und was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?

Die Überwachung und Einhaltung der Sanierungspflicht in Deutschland wird durch verschiedene Behörden und Institutionen gewährleistet. Diese Überwachung erfolgt in der Regel auf Länderebene durch die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden. Diese Behörden sind für die Durchsetzung der Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und anderen relevanten Regelungen verantwortlich.

Bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht können verschiedene Sanktionen verhängt werden. Diese reichen von Bußgeldern bis hin zu Zwangsmaßnahmen, um die erforderlichen Sanierungsarbeiten durchzuführen. Die Höhe des Bußgeldes hängt von der Schwere des Verstoßes und dem Umfang der Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen ab, kann jedoch bis zu 50.000 € betragen (GEG § 108 Bußgeldvorschriften). In einigen Fällen kann es auch zu einem Baustopp kommen, bis die notwendigen Anpassungen vorgenommen wurden.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Gebäude-Sanierungspflicht?

Obwohl die Sanierungspflicht viele Immobilieneigentümer betrifft, gibt es bestimmte Ausnahmen und Sonderregelungen.

Zum Beispiel sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden, von der Dämmungspflicht für Dächer oder Obergeschosse befreit. Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Zusätzlich gibt es Regelungen für Gebäude, bei denen die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar wären  (§ 102 GEG). Für solche Härtefälle kann von der vollständigen Erfüllung der Sanierungspflicht abgesehen werden, sofern der Eigentümer nachweisen kann, dass die Kosten für die Sanierung in keinem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen.

Sanierungspflicht und Denkmalschutz

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft denkmalgeschützte Gebäude, da sie oftmals abweichende energetische Anforderungen erfüllen müssen (§ 105 GEG).

Bei diesen Immobilien können die Anforderungen an die energetische Sanierung aufgrund des Denkmalschutzes eingeschränkt sein. In solchen Fällen müssen Eigentümer eng mit den Denkmalschutzbehörden zusammenarbeiten, um eine Lösung zu finden, die sowohl den Denkmalschutz als auch die Energieeffizienz berücksichtigt.

Wann kommt es zur Zwangssanierung?

Eine Zwangssanierung ist ein rechtliches Instrument, das dann zum Einsatz kommt, wenn Eigentümer ihre Immobilien nicht gemäß den gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz sanieren. Grundsätzlich gibt es in Deutschland keinen gesetzlichen Sanierungszwang. Allerdings kann in gewissen Bereichen eine Sanierungspflicht bestehen, die bei extremen Verstößen Strafen wie Bußgelder mit sich führen kann.

Zu Sanktionen kann es kommen, wenn:

• Eindeutige Verstöße gegen das GEG vorliegen: Dies betrifft Situationen, in denen Eigentümer wiederholt oder gravierend gegen die Vorgaben des GEG verstoßen haben, beispielsweise durch das Unterlassen notwendiger Sanierungsmaßnahmen.
• Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung: Wenn durch den Zustand des Gebäudes eine Gefahr für die Bewohner oder die Öffentlichkeit entsteht.
• Versäumnis von Fristen: Wenn Eigentümer gesetzte Fristen für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen nicht einhalten.

Sanierungskosten: Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten gibt es?

Da jede Immobilie unterschiedlich ist und der Sanierungsbedarf individuell ausfällt, lassen sich pauschale Preise für ein Sanierungsprojekt nicht festlegen. Da in absehbarer Zukunft keine Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen, ist Ihr Kostenaufwand außerdem abhängig davon, für welche Heizanlage Sie sich entscheiden.

Der Bund stellt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, auf die Verbraucher und Hausbesitzer zurückgreifen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss für den Umbau eines Bestandsgebäudes zum Effizienzhaus sowie für den Neubau und ermöglicht bis zu 70 % Zuschuss für den Heizungstausch. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt bis zu 20 % Zuschuss für Einzelmaßnahmen, die ein Gebäude energieeffizienter machen, wie Dämmmaßnahmen oder Fenster- und Türentausch. 

Eigentümerinnen und Eigentümer können auch auf regionale Förderangebote zurückgreifen, die allerdings von Region zu Region unterschiedlich ausfallen. Enter berät Sie zu aktuellen Förderungen und sichert Ihnen die maximale Förderhöhe. Jetzt kostenlos anfragen!

Hauskauf: Das gibt es für zukünftige Hausbesitzer zu beachten

Der Kauf eines Hauses ist eine bedeutende Investition und bringt zahlreiche Verantwortlichkeiten mit sich, insbesondere in Bezug auf die Sanierungspflicht. Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Dieser gibt Auskunft über den energetischen Zustand und die Energieeffizienzklasse der Immobilie und enthält Empfehlungen für mögliche Sanierungsmaßnahmen. Hauskäufer sollten diese Informationen nutzen, um sich über den Sanierungsbedarf zu informieren und entsprechende Maßnahmen zu planen​​.

Es ist ebenso wichtig, sich über die aktuellen gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz und über zukünftige Veränderungen, wie die Sanierungspflicht ab 2030, zu informieren. Dies hilft, zukünftige Investitionen in Sanierungsmaßnahmen einzuplanen. Die Kosten für erforderliche Sanierungsmaßnahmen sollten in die Gesamtkalkulation des Hauskaufs einfließen. Dies sichert eine realistische Einschätzung der Gesamtinvestition.

Welche Einsparpotenziale ergeben sich durch eine energetische Sanierung?

Die Durchführung einer energetischen Sanierung bietet erhebliche Einsparpotenziale, sowohl in finanzieller als auch in ökologischer Hinsicht:

• Reduzierung der Energiekosten: Die vorgeschriebene Dach- bzw. Obergeschoss-Deckendämmung spart zwischen 15 und 20 % Energie ein. Durch den Austausch alter Heizungen durch moderne Anlagen können Sie bis zu 35 % Ihrer Heizenergie einsparen. Auch das Sanieren der Fassade verringert Ihren CO₂-Ausstoß erheblich. Dies führt zu langfristigen Kosteneinsparungen.
• Steigerung des Immobilienwerts: Ein energetisch saniertes Haus ist nicht nur effizienter, sondern steigert auch seinen Marktwert. Dies ist besonders wichtig in einem zunehmend umweltbewussten Immobilienmarkt.‍
• Beitrag zum Umweltschutz: Energetische Sanierungen tragen zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes bei, indem sie den Energieverbrauch des Gebäudes verringern. Dies ist ein wichtiger Schritt im Kampf gegen den Klimawandel.

Fazit: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen und maximale Fördersumme sichern

Die Sanierungspflicht stellt für Hauseigentümer eine bedeutende Verantwortung dar, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit, ihre Immobilien nachhaltiger, effizienter und wertvoller zu gestalten. Die erfolgreiche Umsetzung der Sanierungspflicht erfordert eine sorgfältige Planung, ein Verständnis der gesetzlichen Anforderungen und die Auswahl der richtigen Partner für die Durchführung der Maßnahmen. Enter bietet als Rundum-Sanierungspartner bei der Realisierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen und den daraus resultierenden Einsparpotenzialen einen entscheidenden Mehrwert: