Wie steigere ich den Wert meiner Immobilie?

Sollte ich mir einen Sanierungsfahrplan erstellen?

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) wird in Zusammenarbeit mit einem zertifizierten Energieberater erstellt, der die Schwachstellen an einem Gebäude aufdeckt. Der daraus resultierende Plan zeigt notwendige Sanierungsmaßnahmen auf, wie diese Schritt für Schritt umgesetzt werden können und entwickelt eine preisliche Vorstellung der anstehenden Kosten. Außerdem enthält der iSFP förderungsfähige Maßnahmen und wie Immobilienbesitzer diese erhalten können. Ein individueller Sanierungsfahrplan ist also immer dann hilfreich, wenn Immobilienbesitzer nicht sicher sind, welche Arbeiten tatsächlich notwendig sind. Das ist der Fall, wenn das Haus erst kürzlich erstanden wurde oder weil es sich schon seit vielen Jahren in ihrem Besitz befindet und aufgrund der Alterung Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Bei einer Kernsanierung sollte auf jeden Fall ein iSFP erstellt werden, um eine genaue Vorstellung zu bekommen, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen. Ein Energieberater, wie Enter, kann diese aufkommenden Fragen in einem Sanierungsfahrplan beantworten und bei der Förderung unterstützen.

Hinweis:
Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erlangst du einen detaillierten Überblick über den energetischen Ist-Zustand deiner Immobilie. Zusätzlich erhältst du einen Plan zur Umsetzung von zukünftigen Sanierungsmaßnahmen. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Fragen: Welche Heizung ist die richtige für mein Haus? Welche Maßnahmen kann ich umsetzen, um das Optimum aus meiner Heizung herauszuholen? Viele Sanierungen, die im Rahmen eines iSFPs umgesetzt werden, erhalten 5% mehr Fördergelder (iSFP-Bonus). Die Kosten für den Sanierungsfahrplan werden vom BAFA mit 80% bezuschusst und belaufen sich bei Enter effektiv auf 390€.

Mehr Platz schaffen

Eine weitere Möglichkeit, den Immobilienwert zu steigern, liegt in der optimalen Nutzung des verfügbaren Platzes. Besonders in Städten und Großstädten ist der Wohnraum knapp, wodurch der Preis beim Kauf und Verkauf angehoben werden kann, doch auch ländlich gelegene Immobilien profitieren von einer ausreichend großen Wohnfläche. Hier gilt es, das ungenutzte Potenzial des Hauses genauer unter die Lupe zu nehmen und gekonnt auszunutzen. Ungenutzte Flächen, wie beispielsweise unter dem Dach, können zum Gäste- oder Arbeitszimmer ausgebaut werden. Je nach Alter und Beschaffenheit können Nebengebäude, wie Scheunen oder Abstellflächen, in nutzbare Räume oder eine Garage verwandelt werden. Wenn es die Grundstücksgröße hergibt und die Optik der Immobilie nicht negativ beeinflussen wird, kommt in vielen Fällen auch ein Anbau in Frage, der den verfügbaren Wohnraum vergrößert und somit den Immobilienwert steigert.

Die Fassade erneuern

Die Fassade eines Hauses vermittelt einen ersten Eindruck, den potenzielle Käufer, Mieter und Besucher gewinnen. Diese sollte deshalb sauber und frisch sein und keine Beschädigungen aufweisen. Sonneneinstrahlung, Regen, Sturm, Abgase und andere Umwelteinflüsse können jedoch mit der Zeit dafür sorgen, dass die ursprüngliche Farbe verblasst, verschmutzt oder Schaden nimmt, sodass nach geraumer Zeit Reparaturen an der Fassade fällig werden. Durch einen neuen Putz oder eine frische Farbe kann einer Immobilie auf einfache Art neues Leben eingehaucht und der Immobilienwert gesteigert werden. Ebenso trägt eine neue Dämmung der Fassade zu einer besseren Energiebilanz bei.

Außenbereich und Garten verschönern

Der Garten ist zwar nur indirekt mit der Immobilie verknüpft, kann aber dennoch ihren Wert beeinflussen. Natürlich sind die Geschmäcker sehr verschieden, wenn es darum geht, was einen schönen Garten ausmacht, trotzdem sollte dieser gepflegt und ordentlich wirken, wenn der Immobilienwert gesteigert werden soll. Freundliche Blumenbeete, eine einheitliche Rasenfläche, Schatten spendende Bäume und Sträucher oder eine gemütliche Sitzmöglichkeit sind nur Beispiele dafür, wie Immobilienbesitzer den Außenbereich verschönern können.

Barrierearm umbauen

Bei der Neu-Gestaltung einer Immobilie sollte die Barrierefreiheit oder zumindest die Barrierearmut bedacht werden. Selbst junge Hausbesitzer können durch Unfälle, Knochenbrüche oder andere Verletzungen schnell an ihre Grenzen geraten, wenn es um die Überwindung von Stufen oder Treppen geht. Spätestens mit fortschreitendem Alter sollte darüber nachgedacht werden, die Bodenschwellen zu beseitigen, Türen zu verbreitern oder auch die Dusche einzuebnen. Für diese Sanierungsarbeiten können Immobilienbesitzer staatliche Fördergelder beziehen und gleichzeitig eine Wertsteigerung ihrer Immobilie erzielen.

Einbruch- und Lärmschutz

Weitere Maßnahmen, die durch staatliche Förderungen unterstützt werden können, sind Ausstattungen zum Einbruch- und Lärmschutz. Zum Thema Einbruchschutz können sich Hausbesitzer bei der Kriminalpolizei ausführlich beraten lassen, um mehr über einbruchsichere Fenster oder Türen und weitere Maßnahmen zu erfahren. Um den Schallschutz des Gebäudes zu verbessern, können bei der Sanierung schalldichte Fenster und Türen verbaut werden. Teppiche und gute Dämmung helfen ebenso, die Lärmbelastung zu verringern. Zudem können spezielle Schallschutzmauern installiert werden, um Straßenlärm zu verringern. All diese Maßnahmen steigern den Wert der Immobilie und wirken sich beim Verkauf positiv auf die Preisgestaltung aus. Natürlich profitieren auch die Bewohner von den ergriffenen Maßnahmen.

Lage und Infrastruktur bedenken

Ist das Haus einmal gebaut, geerbt oder gekauft, können Eigentümer keinen großen Einfluss auf die Lage und Infrastruktur mehr nehmen. Umso wichtiger ist es, sich beim Kauf oder vor dem Bau gründlich über die Lage zu informieren. Das gilt nicht nur für die aktuelle Lage und die bestehende Infrastruktur. Meist werden der Straßenbau oder andere infrastrukturelle Einrichtungen bereits viele Jahre im Voraus geplant, sodass künftige Hausbesitzer beim Kauf oder Bau in Betracht ziehen können, welche künftigen Maßnahmen den Preis ihrer Immobilie potenziell steigern oder verringern könnten.

Wie hoch können die Sanierungskosten ausfallen?

Die Kosten für eine Sanierung können stark variieren und hängen immer davon ab, welcher Teil des Gebäudes saniert werden muss, in welchem Zustand er sich befindet und wie groß die zu sanierende Fläche ist. Oft sind ältere Immobilien bereits zum Teil saniert, sodass keine grundlegende Kernsanierung stattfinden muss. Ebenfalls sollte bedacht werden, dass nicht alle Sanierungsarbeiten die gleiche Priorität besitzen und sofort ausgeführt werden müssen. Ein individueller Sanierungsplan, der von einem zertifizierten Energieberater erstellt wurde, kann dabei helfen, Prioritäten zu setzen, einen Ablaufplan zu entwickeln, der vom Hausbesitzer Stück für Stück abgearbeitet werden kann, und einen groben Überblick über alle anfallenden Kosten zu liefern.

Den Immobilienwert ermitteln

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und spiegelt stets nur den Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt wider – aus diesem Grund wird er auch Marktwert oder Zeitwert genannt. Zu den Faktoren zählen die Lage und umliegende Infrastruktur, welche sich im Laufe der Jahrzehnte ebenfalls stark verändern kann. Auch die Nachfrage in der Region hat einen Einfluss auf den Marktwert der Immobilie, sodass der Wert gemeinsam mit der Nachfrage ansteigen kann. Darauf kann ein Immobilienbesitzer lediglich beim Bau oder Kauf Einfluss nehmen. Andere Faktoren jedoch sind vom Eigentümer beeinflussbar und die beinhalten den Zustand der Immobilie. Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Lärmschutz und ein modernes, ästhetisches Erscheinungsbild sind hierfür ausschlaggebende Kriterien, die den Immobilienwert beeinflussen.

Um den Immobilienwert zu schätzen, gibt es zwei hauptsächliche Wertermittlungsverfahren:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist dann eingesetzt, wenn der Zeitwert der Immobilie in Eigennutzung ermittelt werden soll. Es eignet sich für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser und auch Eigentumswohnungen. In diesem Verfahren werden alle individuellen Eigenschaften des Hauses betrachtet und zusammengerechnet. Dazu zählen Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Gebäudewert, Wert eventueller Anbauten oder Garagen, Baujahr, Alter des Gebäudes, Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer.

Eine Beispielrechnung würde folgendermaßen aussehen:

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Bodenwert:

= Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

= 600 m² x 160

= 96.000 €

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Gebäudesachwert:

= Bauwert (Gebäude und Anbauten oder Garagen) - Altersabschlag in %

= 270.000 € + 10.000 € - 40 % Altersabschlag

= 280.000 - 112.000 €

= 168.000 €

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Sachwert insgesamt:

= (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor

= (96.000 € + 168.000) x 1,3

= 343.200 €

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Ertragswertverfahren

Vermietete Immobilien, wie Häuser, Wohnungen oder gewerblich genutzte Gebäude, werden oft nach dem Ertragswertverfahren beurteilt, da sie meist nicht vom Eigentümer bewohnt und stattdessen als Kapitalanlage genutzt werden. Hier findet eine Ermittlung des Zeitwerts anhand des künftig möglichen Ertrags statt. Hier fließen Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Restnutzungsdauer, Wohn- oder Nutzfläche, Monatsmiete (mit eventuell ebenso genutzten Anbauten oder Garagen), Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins in die Rechnung ein.

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Jahresreinertrag

= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten

= (1.100 + 100) x 12 Monate - 20 %

= 14.400 € - 20 %

= 11.520 €

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Bodenwertverzinsung

= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

= 600 m² x 160 € x 2 %

= 1.920 €

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Vervielfältiger

= 34,76 (basierend auf der Restnutzungsdauer und einem Zinssatz von 2 % laut ImmoWertV § 20 Anlage 1 des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz)

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Gebäudeertragswert

= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältigen

= (11.520 € - 1.920 €) x 34,76

= 333.696 €

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Ertragswert insgesamt:

= Gebäudeertragswert + Bodenwert

= 333.696 € + 96.000 €

= 429.696 €

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Haus energetisch sanieren und Förderung erhalten mit Enter

Eine energetische Sanierung des Hauses hat nicht nur langfristige finanzielle Vorteile für Eigentümer, sondern trägt auch zum Wohlfühlfaktor und zum Wert des Hauses bei. Auch in Bezug auf Umweltfreundlichkeit ist es sinnvoll, die Immobilie so effizient wie möglich zu gestalten. Aus diesem Grund gibt es diverse Fördermöglichkeiten, die eine energetische Sanierung für Eigentümer so attraktiv wie möglich gestalten sollen.

Grundsätzlich gibt es zwei Anlaufstellen, bei denen eine Förderung für Sanierungsprojekte beantragt werden kann: das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dabei können Eigentümer Unterstützung bei der Sanierung des Daches, der Fenster, der Heizanlage, der Dämmung und vieles mehr erhalten. Da einem Laien bei den unterschiedlichen Möglichkeiten und Bedingungen oft der Überblick verloren geht, lohnt es sich vor allem bei größeren Projekten die Expertise eines Energieberaters einzuholen. Enter berät dich zu allen Fragen rund um die energetische Sanierung. Dabei wird aufgedeckt, welche Sanierungsarbeiten notwendig sind und welche Methoden sich für das individuelle Objekt besonders eignen. Vor allem hilft Enter dabei, die bestmögliche Förderung für die Sanierung zu erhalten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan erhalten Immobilienbesitzer den optimalen Überblick darüber, welche Renovierungsmaßnahmen notwendig sind und können mithilfe von Enter die passenden Fördermittel beantragen.

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Energetische Sanierung: der Schlüssel zur Wertsteigerung

Auf die Lage und die umliegende Infrastruktur können Eigentümer nachträglich keinen Einfluss nehmen. Wird eine Immobilie geerbt oder werden diese Faktoren beim Kauf nicht bedacht, müssen Besitzer andere Wege finden, um den Immobilienwert zu steigern, wenn sie diese verkaufen oder den Wert ihrer Kapitalanlage erhöhen möchten. Der einfachste und effektivste Weg führt über eine energetische Sanierung. Diese Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen steigern die Energieeffizienz und verringern die laufenden Energiekosten auf lange Sicht. Vor allem, wenn bei der Renovierung auch die ästhetischen Aspekte bedacht werden, steigert sich das Wohnklima im gleichen Zug. Daher ist eine energetische Sanierung der Schlüssel zur Wertsteigerung einer älteren Immobilie.

FAQs

Wie kann man den Wert einer Immobilie steigern?

Den Wert einer Immobilie kann man durch Renovierungen, Modernisierungen und Instandhaltung erhöhen. Anpassungen zur Energieeffizienz, Fassadendämmung und Anstrich, landschaftliche Verbesserungen und smarte Technologien sind wirksame Mittel. Auch die Verbesserung des Lärm- und Einbruchschutzes sind einfache Maßnahmen, die zur Wertsteigerung beitragen.

Welche Renovierungen sind wertsteigernd?

Renovierungen, die den Wert erhöhen, umfassen Küchen- und Badmodernisierungen, da diese starken Einfluss auf Käufer haben. Energieeffiziente Anpassungen, wie bessere Isolierung und neue Fenster, sind attraktiv. Zusätzlich erhöhen frische Farben, gepflegte Landschaftsgestaltung und die Schaffung von mehr Wohnraum, den Wert einer Immobilie. Der Schall- und Einbruchschutz sollte ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden.

Welche Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Immobilienwert?

Durch Sanierungsarbeiten, welche die Energieeffizienz des Hauses steigern, kann der Immobilienwert maßgeblich erhöht werden. Dazu zählen moderne Isolierung, neue Türen und Fenster sowie der Einbau einer effizienten Heizungsanlage. Auch die Barrierefreiheit, eine ästhetische Fassaden- und Gartengestaltung sowie der Einbruchschutz steigern den Wert der Immobilie.

Wie kann ich meinen Immobilienwert ermitteln?

Die gängigsten Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, sind entweder das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren wird vorrangig für Immobilien genutzt, die vom Eigentümer selbst verwendet werden. Das Ertragswertverfahren dagegen richtet sich nach dem Ertrag, der durch die Vermietung der Immobilie entsteht.