Immobilienwert selbst berechnen: Formel, Verfahren und Faktoren

Das Thema kurz und kompakt

Immobilienwert selbst berechnen: Sie können den Wert Ihrer Immobilie mit verschiedenen Verfahren wie dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermitteln.

Wichtige Faktoren: Der Wert einer Immobilie wird vor allem durch Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche und Energieeffizienz beeinflusst.

Online-Immobilienbewertung: Mit dem Enter Immobilienwert-Rechner erhalten Sie eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie – diese dient jedoch nur als grobe Orientierung.

Wertsteigerung durch Sanierung: Durch eine bessere Dämmung, moderne Heizsysteme und eine energetische Optimierung können Sie Ihren Immobilienwert langfristig erhöhen. Enter unterstützt Sie dabei mit einer umfassenden Energieberatung und sichert Ihnen die maximalen Fördermittel.

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Wie lässt sich der Immobilienwert selbst berechnen?

Den Wert einer Immobilie selbst zu berechnen, ist möglich, erfordert aber eine systematische Vorgehensweise. Es gibt verschiedene Methoden, die sich für unterschiedliche Immobilientypen eignen. Neben unserem Online-Immobilienwert-Rechner bieten klassische Bewertungsverfahren eine genaue Einschätzung​​.

Ein erster Schritt ist die Analyse vergleichbarer Immobilien in Ihrer Region. Verkaufswerte ähnlicher Objekte liefern eine grobe Orientierung. Zusätzlich sollten Faktoren wie die Bausubstanz, Modernisierungen und der energetische Zustand berücksichtigt werden​. Wer eine genauere Berechnung möchte, kann eine bewährte Formel anwenden.

Formel zur Immobilienwertermittlung

Eine einfache Methode zur Berechnung des Immobilienwerts ist die Vergleichswertformel:

Immobilienwert = (Verkaufspreis Vergleichsobjekt / Fläche Vergleichsobjekt) × Fläche der eigenen Immobilie

Beispiel: Ein ähnliches Haus in der Nachbarschaft wurde für 500.000 € verkauft und hat eine Wohnfläche von 150 m². Ihre Immobilie hat 180 m². Die Berechnung lautet:

Rechnung: 500.000 € / 150 m² × 180 m² = 600.000 €​

Diese Berechnung gibt eine erste Orientierung, ersetzt aber keine professionelle Wertermittlung. Für eine genauere Einschätzung sind zusätzliche Faktoren wie Ausstattung und Zustand entscheidend. Mit dem Enter Immobilienwert-Rechner können Sie sich mit einigen weiteren Parametern eine etwas konkretere Schätzung berechnen lassen. Bedenken Sie aber, dass auch dies lediglich ein Orientierungswert ist, der keine professionelle Wertermittlung ersetzt.

Immobilienwertrechner

Schritt 1 von 9

Welche Art von Immobilie?

Bitte wählen Sie die passende Kategorie aus.

🏠 Einfamilienhaus🏘️ Doppelhaushälfte👨‍👩‍👧‍👦 Zweifamilienhaus🏡 Reihenhaus🏢 Mehrfamilienhaus🏙️ Eigentumswohnung

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Wie groß ist die Wohnfläche?

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Wie ist der Zustand?

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Zustandsdetails

Für eine genauere Schätzung.

DämmungBitte auswählenNeu/HochwertigModern/StandardVeraltetKeine Dämmung

FensterBitte auswählenNeu/DreifachverglasungModern/ZweifachverglasungAlt/Einfachverglasung

HeizungBitte auswählenNeu/WärmepumpeModern/BrennwertVeraltet

DachBitte auswählenSehr gutGutBefriedigendMangelhaft

FassadeBitte auswählenSehr gutGutBefriedigendMangelhaft

ElektrikBitte auswählenSehr gutGutBefriedigendMangelhaft

SanitärBitte auswählenSehr gutGutBefriedigendMangelhaft

← ZurückWeiter →

Besondere Ausstattung

Mehrfachauswahl möglich.

🪵 Hochwertiger Bodenbelag♨️ Fußbodenheizung🍽️ Moderne Einbauküche🧠 Smart-Home🔥 Kamin/Kachelofen🌤️ Balkon/Terrasse🚗 Garage/Carport☀️ Photovoltaik/Solar🚫 Keine besondere Ausstattung

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Ihre Schätzung

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Hauswert selbst berechnen – Verfahren im Vergleich

Wenn Sie Ihren Immobilienwert ermitteln möchten, gibt es verschiedene Verfahren, die je nach Immobilientyp und Nutzung unterschiedlich geeignet sind. Die drei gängigsten Methoden sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren​.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Wert des Gebäudes anhand der Herstellungskosten ermittelt, abzüglich einer Altersabschreibung​.

• Neubaukosten eines vergleichbaren Hauses: 2.000 €/m²
• Wohnfläche: 150 m²
• Altersabschlag: 20 %

Rechnung: (150 m² × 2.000 €/m²) × 80 % = 240.000 €

Zusätzlich wird der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts berechnet und zum Gebäudewert addiert.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, da hier viele Vergleichsdaten vorhanden sind​.

• Preis pro m² einer vergleichbaren Immobilie: 3.500 €
• Wohnfläche der eigenen Immobilie: 120 m²

Rechnung: 3.500 € × 120 m² = 420.000 €

Je mehr Vergleichsdaten auf dem Immobilienmarkt vorliegen, desto präziser lässt sich der Immobilienwert berechnen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem für vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte genutzt. Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen​.

• Jahresnettokaltmiete: 18.000 €
• Kapitalisierungsfaktor (je nach Markt zwischen 12 und 20): 15

Rechnung: 18.000 € × 15 = 270.000 €

Dieses Verfahren berücksichtigt, dass der Immobilienwert nicht nur von der Bausubstanz, sondern auch von den erzielbaren Mieteinnahmen abhängt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Faktoren bestimmt. Während Lage und Immobilienart kaum veränderbar sind, lassen sich andere Aspekte wie Zustand, Ausstattung oder Energieeffizienzklasse gezielt optimieren, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern​.

Lage

Die Lage entscheidet maßgeblich über die Immobilienbewertung. Dabei unterscheidet man zwischen:

• Makrolage: Wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und allgemeine Nachfrage in der Region
• Mikrolage: Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln, Parks und Freizeitangeboten

Immobilien in wirtschaftlich starken Städten mit guter Infrastruktur erzielen höhere Preise. Lärm, Industrieanlagen oder schlechte Anbindungen können den Wert hingegen mindern​.

Alter der Immobilie

Auch das Baujahr beeinflusst den Verkaufswert einer Immobilie stark.

• Neubauten bieten moderne Baustandards, sind energieeffizienter und benötigen weniger Sanierungen.
• Altbauten haben oft hohen Charme und besondere Architektur, können aber sanierungsbedürftig sein.
• Sanierte Altbauten kombinieren historischen Charme mit modernem Wohnkomfort und sind besonders wertstabil.

Ältere Immobilien ohne Modernisierungen verlieren dagegen an Wert, da hohe Investitionen für eine neue Dämmung oder den Tausch von Heizung und Fenster notwendig werden​.

Art der Immobilie

Die Art der Immobilie bestimmt, nach welchem Verfahren der Wert berechnet wird. Je nach Zielgruppe kann die Immobilienart den Marktwert positiv oder negativ beeinflussen​:

• Einfamilienhäuser → Bewertung meist nach dem Sachwertverfahren
• Eigentumswohnungen → Vergleichswertverfahren anhand ähnlicher Objekte in der Region
• Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien → Ertragswertverfahren, da die Mieteinnahmen entscheidend sind

Zustand

Der allgemeine Zustand einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienbewertung. Während gepflegte und modernisierte Objekte höhere Verkaufspreise erzielen, können Sanierungsstau und Reparaturbedarf den Wert erheblich mindern​. Käufer bevorzugen meist bezugsfertige Immobilien, da umfangreiche Renovierungen zusätzliche Kosten verursachen. Folgende Aspekte spielen eine Rolle:

• Bausubstanz → Schäden an Dach, Fassade oder Fundament senken den Wert
• Modernisierungsgrad → Eine gute Dämmung, neue Fenster sowie eine moderne Heizung wirken wertsteigernd
• Innenausbau → Abgenutzte Böden, alte Bäder, unergonomische Innentreppen oder veraltete Elektrik erfordern Investitionen
• Regelmäßige Wartung → Ein gut gepflegtes Haus mit dokumentierter Instandhaltung bleibt wertstabil

Experten-Tipp: Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen, etwa eine neue Heizungsanlage oder eine bessere Dämmung, lässt sich der Wert der Immobilie langfristig steigern. Hier unterstützt Enter mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und der Beantragung von Fördermitteln.

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Wohnfläche

Die Wohnfläche ist ein weiterer zentraler Indikator bei der Immobilienwertermittlung. Eine gut genutzte Fläche mit offenem Wohnkonzept wirkt oft wertvoller als eine größere, aber unpraktisch geschnittene Immobilie. Grundsätzlich spielen folgende Faktoren eine Rolle​:

• Gesamte Quadratmeterzahl → Höherer Quadratmeterpreis in gefragten Lagen
• Raumaufteilung → Gut geschnittene Grundrisse mit wenig Flurfläche sind gefragter
• Zusätzliche Flächen wie Balkon, Terrasse oder Keller → erhöhen den Nutzwert der Immobilie

Energieeffizienzklasse

Ein hoher Energieverbrauch senkt den Immobilienwert, während eine gute Energieeffizienzklasse diesen steigert. Wichtige Faktoren sind​:

• Dämmung von Dach, Wänden und Fenstern → Reduziert Heizkosten erheblich
• Moderne Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe, Biomasseheizung) → Attraktiv für Käufer wegen niedriger Betriebskosten
• Energieausweis → Zeigt die Effizienzklasse und beeinflusst die Preisverhandlung

Enter unterstützt Sie dabei, die Energieeffizienzklasse und damit auch den Wert Ihrer Immobilie zu verbessern. Bei einer kostenlosen Vor-Ort-Beratung analysiert unser Energieeffizienz-Experte Ihre Situation und vermittelt Ihnen direkt geprüfte Handwerker. So sparen Sie bis zu 28.000 € bei Dämmmaßnahmen, bis zu 6.000 € bei Fenstern und bis zu 5.000 € bei Wärmepumpen und sichern sich gleichzeitig die maximale Fördersumme.

Ausstattung

Neben der Grundsubstanz spielt auch die Ausstattung eine wesentliche Rolle bei der Immobilienbewertung. Modernisierungen in den folgenden Bereichen können den Verkaufswert spürbar steigern und die Immobilie für Käufer attraktiver machen.

• Bodenbeläge (Parkett wertet auf, Teppich kann abwertend wirken)
• Bäder und Küche (moderne Ausstattung erhöht den Wert)
• Smart-Home-Technologie (automatische Heizungssteuerung, Beleuchtung)
• Zusätzliche Annehmlichkeiten (Kamin, Fußbodenheizung oder hochwertiger Gartenbereich)

Hauswert selbst ermitteln – diese Unterlagen benötigen Sie

Um den Wert einer Immobilie präzise selbst zu berechnen, sind bestimmte Unterlagen und Dokumente erforderlich. Sie liefern wichtige Informationen zu Größe, Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie und sind auch für Käufer, Banken oder Gutachter von Bedeutung​. Einige Dokumente – wie etwa der Energieausweis – sind beim Verkauf einer Immobilie sogar gesetzlich vorgeschrieben.

• Grundbuchauszug: Zeigt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen (z. B. Hypotheken)
• Flurkarte & Lageplan: Enthält genaue Grundstücksgrenzen und hilft bei der Einschätzung der Makrolage
• Bauunterlagen & Baugenehmigung: Gibt Auskunft über Baujahr, Bauweise und eventuell durchgeführte Erweiterungen
• Wohnflächenberechnung: Wichtig für die Berechnung des Quadratmeterpreises und die Vergleichswertermittlung
• Energieausweis: Zeigt die Energieeffizienzklasse der Immobilie und kann den Wert positiv oder negativ beeinflussen
• Sanierungsnachweise & Modernisierungsprotokolle: Dokumentiert durchgeführte Maßnahmen und den aktuellen Zustand

Wie lässt sich der Wert einer Immobilie steigern?

Der Wert einer Immobilie ist nicht in Stein gemeißelt – durch gezielte Maßnahmen können Eigentümer ihn deutlich erhöhen. Besonders energetische Sanierungen, Modernisierungen und eine verbesserte Ausstattung tragen dazu bei, die Immobilie attraktiver für Käufer oder Mieter zu machen​.

Dämmung verbessern

Eine gute Dämmung zählt zu den effektivsten Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie. Sie reduziert den Energieverbrauch, senkt Heizkosten und verbessert die Energieeffizienzklasse – ein wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung​. Um den Immobilienwert zu steigern, eignen sich dabei folgende Dämmmaßnahmen:

• Fassadendämmung: Die Außenwanddämmung reduziert Wärmeverluste und sorgt für ein angenehmes Raumklima.
• Dachdämmung: Ein schlecht gedämmtes Dach kann bis zu 30 % der Heizenergie entweichen lassen – eine Sanierung erhöht die Energieeffizienz erheblich​.
• Keller- und Geschossdeckendämmung: Kalte Böden und Wärmeverluste im Erdgeschoss lassen sich durch eine effektive Dämmung verhindern.
• Neue Fenster: Moderne, mehrfach verglaste Fenster mit gedämmten Rahmen senken Heizkosten und verbessern den Wohnkomfort.

Dach und Fassade sanieren

Ein saniertes Dach und eine erneuerte Fassade tragen nicht nur zur Optik einer Immobilie bei, sondern haben auch einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert. Eine intakte Gebäudehülle schützt vor Witterungseinflüssen, verbessert die Energieeffizienz und macht das Haus attraktiver für Käufer​. Zu den sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen am Haus gehören dabei:

• Dacherneuerung: Eine neue Dacheindeckung mit moderner Dämmung senkt Energieverluste und verbessert den Wohnkomfort.
• Fassadendämmung: Eine Wärmedämmung der Außenwand reduziert Heizkosten und erhöht die Energieeffizienzklasse.
• Putz- und Anstricharbeiten: Eine frisch gestrichene oder verputzte Fassade verbessert die Optik und schützt vor Feuchtigkeit.
• Photovoltaik-Installation: Wer das Dach erneuert, kann direkt eine PV-Anlage installieren und so langfristig Energiekosten sparen​.

Neue Heizungsanlage einbauen

Eine moderne Heizungsanlage ist nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für den Immobilienwert. Alte Heizungen verbrauchen oft unnötig viel Energie, während moderne Systeme wie Wärmepumpe oder Pelletheizung die Betriebskosten senken und die Energieeffizienzklasse verbessern​. Enter unterstützt Sie beim Umstieg von einem fossilen auf ein erneuerbares Heizsystem und sichert Ihnen obendrein bis zu 21.000 € Förderung für den Heizungstausch. 

Immobilienwert verbessern mit Enter

Der Zustand und die Energieeffizienz einer Immobilie spielen eine entscheidende Rolle für ihren Marktwert. Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen lässt sich der Immobilienwert nachhaltig steigern – sei es durch eine effiziente Heizungsanlage, eine bessere Dämmung oder eine Photovoltaikanlage. Enter begleitet Sie von der ersten Idee bis zur fertigen Sanierung – transparent, günstig und stressfrei.

Wie Enter Sie bei der Wertsteigerung unterstützt

✅Kostenlose Vor-Ort-Beratung: Unser Energieeffizienz-Experte analysiert Ihre Situation direkt bei Ihnen zu Hause und hilft, die beste Lösung für Ihre Wertsteigerung zu finden.
✅ Direkter Zugang zu geprüften Handwerkern: Wir bringen Sie mit qualifizierten Fachbetrieben aus Ihrer Region zusammen.
✅ Beste Preise durch Marktplatz-Ansatz: Sparen Sie bis zu 28.000 € bei Dämmmaßnahmen, bis zu 6.000 € bei Fenstern und bis zu 5.000 € bei Wärmepumpen.
✅ Maximale Förderung sichern: Unser Förderservice unterstützt Sie bei der Beantragung aller relevanten Zuschüsse (bis zu 33.000 €).
✅ Komplette Umsetzungsbegleitung: Von der Planung bis zur fertigen Sanierung bleiben wir an Ihrer Seite und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.