Das Thema kurz und kompakt

Starker Anstieg bis 2022, dann Rückgang: Immobilienpreise in Deutschland legten zwischen 2010 und 2022 massiv zu – mit einer Spitze Mitte 2022. Seitdem kam es zu einem Preisrückgang von bis zu 15 %.

Weiterhin viel Bewegung: Bereits im letzten Quartal 2024 stiegen die Preise wieder leicht an. Für 2025 werden Preiszuwächse zwischen 1 und 4 % erwartet.

Regionale Unterschiede nehmen zu: Während die Preise in Ballungsräumen wie München oder Berlin weiter steigen, gibt es im ländlichen Raum weiterhin auch günstigere Wohnimmobilien.

Energieeffizienz als Preistreiber: Energetisch sanierte Immobilien erzielen deutlich höhere Preise. Wer in die Sanierung investiert, steigert nicht nur die Wohnqualität, sondern auch den Marktwert der eigenen Immobilie.

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Entwicklung der Immobilienpreise 2025 – der aktuelle Stand

Nach der Konsolidierungsphase der letzten beiden Jahre zeigt der Immobilienmarkt in Deutschland Anfang 2025 erste Anzeichen für eine Trendwende. Die Preise für Wohnimmobilien steigen wieder leicht – wenn auch nur moderat. Laut Dr. Klein liegt der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Januar 2025 bei rund 0,58 %, während Bestandsimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um etwa 4,1 % teurer wurden​. 

Auch der Hauspreis-Index von Europace bestätigt diesen Aufwärtstrend. Besonders in gefragten Lagen und bei Immobilien mit guter Energieeffizienz setzt sich diese Entwicklung verstärkt durch. Gleichzeitig bleiben die Bauzinsen vergleichsweise stabil, was den Markt zusätzlich belebt​​.

Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren entwickelt?

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland lässt sich in zwei Phasen unterteilen: einen langjährigen Boom bis 2022 und eine spürbare Korrektur in den Folgejahren.

Zwischen 2010 und 2022 haben sich die Immobilienpreise in Deutschland in vielen Regionen mehr als verdoppelt. Vor allem in den Jahren 2020 und 2021 – während der Corona-Pandemie – zogen die Preise stark an. Günstige Zinsen, Unsicherheiten an den Finanzmärkten und der Wunsch nach einem eigenen Zuhause führten zu einem regelrechten Nachfrageboom. Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die Haus- und Wohnungspreise 2021 allein im vierten Quartal um +12,2 % – ein Rekordwert seit Beginn der Erhebung​.

Die Zinswende ab 2022 leitete jedoch einen spürbaren Preisrückgang ein. Die steigenden Bauzinsen machten Finanzierungen teurer, die Nachfrage ging zurück. Zwischen Mitte 2022 und Ende 2023 verloren Wohnimmobilien im Durchschnitt bis zu 15 % an Wert – je nach Region und Objektart​​.

Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser profitierten lange von der hohen Nachfrage nach mehr Wohnfläche im Grünen. Besonders in ländlichen Regionen stiegen die Preise in der Pandemie überdurchschnittlich stark. So verteuerten sich Häuser in dünn besiedelten Landkreisen zwischenzeitlich um fast 16 % innerhalb eines Jahres​. Seit 2022 jedoch kam es auch in diesem Segment zu Preisabschlägen – vor allem bei unsanierten Bestandsgebäuden mit schlechter Energieeffizienz.

Preisentwicklung für Wohnungen

Eigentumswohnungen waren und sind vor allem in städtischen Lagen sehr gefragt. In den deutschen Metropolen legten die Preise bis 2022 kontinuierlich zu. Im Zuge der Zinswende kam es auch hier zu einem Rückgang – allerdings weniger stark als bei Häusern. Ende 2024 zogen die Preise für Eigentumswohnungen erstmals wieder leicht an und lagen etwa 6 % über dem Vorjahresniveau​.

Wie sind die aktuellen Immobilienpreise in Deutschland?

Ein Blick auf die aktuellen Hauspreise zeigt: Wer sich für den Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses interessiert, muss je nach Region mit sehr unterschiedlichen Kosten rechnen. Während in Metropolen wie München oder Frankfurt Spitzenpreise gezahlt werden, sind in Städten wie Dortmund oder Dresden nach wie vor günstigere Häuser zu haben. Besonders ins Gewicht fallen dabei die Lage, der energetische Zustand und die Ausstattung der Immobilie.

Laut dem Immobilienpreis-Index von Europace (Stand: Q4 2024) liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Bestands-Einfamilienhaus in Deutschland bei 2.983 € pro Quadratmeter. In München kostet ein Haus im Schnitt 5.954 €/m², in Dortmund dagegen nur 2.123 €/m²​. Bei einer angenommenen Wohnfläche von 140 m² ergibt sich folgende Übersicht:

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In strukturschwachen Regionen, etwa in Teilen von Sachsen-Anhalt oder dem ländlichen Brandenburg, sind Einfamilienhäuser sogar noch günstiger zu haben – teilweise für unter 2.000 €/m². Diese Märkte sind vor allem für Käufer mit Sanierungsbereitschaft interessant, da viele Immobilien in diesen Regionen energetisch aufgewertet werden müssen.

Wie ist der aktuelle Stand bei den Bauzinsen?

Ein entscheidender Faktor für die Preisentwicklung bleibt die Zinslage. Seit der Zinswende 2022 waren die Bauzinsen stark angestiegen – bis auf über 4 %. Doch seit Mitte 2024 hat die Europäische Zentralbank mehrfach den Leitzins gesenkt, zuletzt im März 2025 auf 2,5 %​. Dies hat die Baufinanzierung wieder etwas erschwinglicher gemacht. Aktuell bewegen sich die Bauzinsen je nach Bonität und Laufzeit zwischen 3,5 und 4,0 %. Dieser Rückgang belebt die Nachfrage nach Eigenheimen erneut – insbesondere in Kombination mit stabileren Immobilienpreisen.

Immobilienpreisentwicklung – was ist die langfristige Prognose?

Die Zeichen am deutschen Immobilienmarkt stehen auf Stabilisierung. Nach den deutlichen Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 erwarten Expertinnen und Experten für die kommenden Jahre eine stetige, aber moderate Preissteigerung. Die Prognosen für 2025 bewegen sich je nach Quelle zwischen +1 % und +4 %, vor allem in wirtschaftlich starken Regionen und bei energieeffizienten Bestandsimmobilien​​.

Wichtig ist dabei: Die Zeiten der zweistelligen jährlichen Preiszuwächse sind vorbei. Stattdessen wird sich der Markt differenzierter entwickeln. Während energetisch sanierte Häuser in gefragten Lagen weiter an Wert gewinnen, könnten unsanierte Immobilien ohne Potenzial zur Modernisierung preislich stagnieren oder sogar an Wert verlieren. Regionen mit guter Verkehrsanbindung und wachsender Bevölkerung werden hingegen verstärkt im Fokus stehen.

Warum steigen die Immobilienpreise?

Es gibt mehrere Faktoren, die für einen langfristigen Anstieg der Immobilienpreise sprechen:

• Zinsentwicklung: Die Zinssenkungen der EZB haben die Finanzierungskosten spürbar gesenkt. Käufer erhalten wieder leichter Zugang zu Krediten – das belebt die Nachfrage​.
• Angebotsknappheit: Der Wohnraummangel – insbesondere in Ballungsräumen – bleibt bestehen. Gleichzeitig gehen die Fertigstellungen neuer Einfamilienhäuser zurück, was das Angebot zusätzlich verknappt.
• Kostensteigerung im Bauwesen: Bau- und Sanierungskosten bleiben hoch, was sich auf die Neubaupreise auswirkt und Bestandsimmobilien attraktiver macht.‍
• Wert durch Energieeffizienz: Häuser mit guter Energieeffizienz erzielen bereits heute deutliche Preisaufschläge. Dieser Trend wird sich durch politische Vorgaben und steigende Energiekosten weiter verstärken​​.

Energieeffizienz wird immer wichtiger für den Preis von Wohnimmobilien

Wer heute eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, kommt an einem Thema nicht mehr vorbei: Energieeffizienz. Denn immer mehr Kaufinteressierte achten bei der Immobiliensuche nicht nur auf Lage und Ausstattung, sondern vor allem auch auf die laufenden Betriebskosten und den energetischen Zustand des Gebäudes.

Denn: Energieeffiziente Gebäude der Klassen A oder B sind zwar teurer in der Anschaffung, überzeugen gleichzeitig aber durch niedrigere laufende Kosten und höhere Wertstabilität. Unsanierte Objekte hingegen geraten zunehmend unter Preisdruck – auch weil künftige gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) strengere Standards erfordern könnten.

Ein besonders relevanter Punkt ist: Mehr als die Hälfte aller angebotenen Immobilien fällt derzeit noch in die Klassen D oder schlechter​. Hier liegt großes Potenzial – sowohl für Käufer, die bereit sind zu sanieren, als auch für Eigentümer, die durch gezielte Maßnahmen den Wert ihrer Immobilie steigern wollen.

Eigenen Immobilienpreis steigern – mit energetischer Sanierung

Für Eigentümer, die den Wert ihrer Immobilie steigern möchten, ist eine energetische Sanierung der effektivste Hebel. Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle, der Austausch der Heizung, die Modernisierung der Innentreppen oder der Einbau moderner Fenster wirken sich nicht nur positiv auf den Energieverbrauch aus – sie steigern auch direkt den Marktwert Ihrer Immobilie.

Entscheidend ist dabei, dass die Sanierung nicht planlos, sondern strategisch erfolgt – abgestimmt auf das Gebäude, den energetischen Zustand und die individuellen Ziele. Hier unterstützt Enter mit einem umfassenden Rundum-Service:

• Individuelle Energieberatung vor Ort: Ein Energieeffizienz-Experte analysiert Ihre Immobilie und erstellt einen digitalen Zwilling, der alle energetischen Schwachstellen sichtbar macht​.
• Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP): Dieser Plan zeigt die sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen auf und sichert Ihnen die vollen 20 % Förderung auf Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Förderbonus). Beim Heizungstausch sind bis zu 70 % Förderung möglich.
• Kostenlose Handwerkerangebote: Enter vermittelt qualifizierte Handwerksbetriebe aus der Region – basierend auf den exakten Immobiliendaten, wodurch Aufwand und Kosten sinken​.‍
• Übernahme der Förderanträge: Der Enter Förderservice übernimmt die Beantragung von BAFA- und KfW-Fördermitteln – inklusive Garantie der maximalen Fördersumme​.