Sanierungspflicht bei Erbe: Darauf müssen Sie achten!

Das Thema kurz und kompakt

Sanierungspflicht bei älteren Gebäuden: Erben eines älteren Hauses müssen energetische Sanierungen vornehmen, wenn das Gebäude nicht den aktuellen Anforderungen entspricht. Das betrifft vor allem die Heizungsanlagen und die Dämmung.

Fristen und Gesetze: Bestimmte Sanierungsmaßnahmen müssen bis 2030 abgeschlossen sein, um den energetischen Standards der EU zu entsprechen.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht: Denkmalgeschützte Häuser und Härtefälle können von der Pflicht ausgenommen werden.

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Für wen gilt die Sanierungspflicht bei einem Erbe?

Die Sanierungspflicht betrifft nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) in erster Linie Häuser, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurden und deren energetische Ausstattung nicht den aktuellen Standards entspricht. Dies bedeutet konkret, dass Erben solcher Gebäude in der Regel verpflichtet sind, energetische Modernisierungen vorzunehmen, um den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen zu senken. Laut dem deutschen Institut für Altersvorsorge fand in Deutschland in den Jahren 2015 bis 2024 ein enormer Vermögenstransfer durch Erbschaften statt. Insgesamt werden in diesem Zeitraum Erbschaften im Wert von rund 3.067 Milliarden € geschätzt. Davon entfallen 1.293 Milliarden € auf Immobilien, was deutlich zeigt, wie viele Menschen Häuser oder Wohnungen erben, die potenziell unter die Sanierungspflicht fallen.

Die Pflicht zur energetischen Sanierung tritt meist in Kraft, sobald das Haus den Eigentümer wechselt, sei es durch Erbschaft oder Verkauf. Erben haben in der Regel zwei Jahre Zeit, um die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen. Dabei sollten Sie frühzeitig prüfen, welche Bereiche des Hauses sanierungsbedürftig sind, um rechtzeitig handeln zu können.

Enter kann Sie dabei unterstützen, den energetischen Ist-Zustand des Hauses genau zu ermitteln und Sie bei der Planung und Durchführung der Sanierung begleiten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erhalten Sie klare Empfehlungen, welche Maßnahmen erforderlich sind und wie Sie von Förderprogrammen profitieren können​​.

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Was ist eine Erbgemeinschaft?

Eine Erbgemeinschaft – auch Erbengemeinschaft genannt – entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Erbe antreten. In der Regel handelt es sich dabei um Geschwister oder andere nahe Verwandte, die zusammen als Erben eines Hauses oder einer anderen Immobilie eingesetzt wurden. Alle Miterben sind gemeinsam für das geerbte Eigentum verantwortlich und besitzen es zu gleichen Teilen, bis die Erbengemeinschaft aufgelöst wird – entweder durch Verkauf oder durch eine einvernehmliche Teilung der Erbmasse.

In Bezug auf die Sanierungspflicht bei einem Erbe bedeutet dies, dass alle Miterben gemeinsam für die Durchführung der erforderlichen energetischen Sanierungen verantwortlich sind. Das kann oft zu Herausforderungen führen, da die Entscheidungen über notwendige Maßnahmen im Konsens getroffen werden müssen. Die Sanierungskosten müssen von Erbengemeinschaften gemeinsam getragen werden, was bei Uneinigkeiten zu Verzögerungen führen kann​​.

Besonders kompliziert wird es, wenn nicht alle Erben in der Lage sind, die finanziellen Verpflichtungen einer Sanierung zu übernehmen. Hier kann es zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft kommen, was die Umsetzung der Sanierungspflicht nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) erschwert. Um solche Situationen zu vermeiden, ist es ratsam, einen Fachberater hinzuzuziehen, der die Interessen aller Beteiligten koordiniert und eine einvernehmliche Lösung findet.

Was fällt unter die Sanierungspflicht bei Erbe?

Die Sanierungspflicht umfasst verschiedene Maßnahmen, die darauf abzielen, den energetischen Zustand eines Gebäudes zu verbessern. Diese Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben und zielen darauf ab, den Energieverbrauch zu senken und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Erben eines Hauses müssen folgende Bereiche besonders beachten:

Heizungssysteme

Ein zentrales Element der Sanierungspflicht ist die Modernisierung veralteter Heizungen. Ein besonders kritischer Punkt ist die Heizungsanlage. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in den meisten Fällen ersetzt werden. Das betrifft vor allem Öl- und Gasheizungen, die nicht den Effizienzanforderungen entsprechen.

Dämmmaßnahmen

Neben der Heizungsanlage spielen auch die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie von Dächern und Fassaden eine zentrale Rolle. Ungedämmte oder schlecht gedämmte Dächer tragen erheblich zu hohen Energieverlusten bei. Daher müssen Dächer von Wohngebäuden, die nicht den Mindestanforderungen entsprechen, nachträglich gedämmt werden. Diese Maßnahme ist besonders wichtig für Häuser, die vor dem Jahr 2002 gebaut wurden, da bei ihnen oft keine ausreichende Dämmung vorhanden ist​.

Auch Außenwände müssen den aktuellen Dämmstandards entsprechen. Gebäude, deren Fassade unzureichend gedämmt ist, müssen in der Regel nachgebessert werden, um Wärmeverluste zu minimieren. Dies trägt nicht nur zur Energieeinsparung, sondern auch zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Diese Verpflichtung betrifft in erster Linie Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Wärmeverlust besonders hoch ist. Häuser mit unzureichender Dämmung tragen erheblich zu hohen Energiekosten und einem unnötig großen CO₂-Fußabdruck bei​. Beginnen Sie jetzt mit der Dämmung der Hausfassade!

Fenster und Türen

Alte Fenster und Türen mit schlechter Wärmedämmung müssen durch moderne, wärmegedämmte Modelle ersetzt werden. Doppel- oder Dreifachverglasungen sind heute Standard, um Wärmeverlust zu vermeiden und den Energieverbrauch zu senken. Die genauen Vorgaben können je nach Gebäudezustand und Art des Gebäudes variieren. Daher empfiehlt sich eine individuelle Bewertung des Hauses durch einen Energieberater, der die erforderlichen Maßnahmen festlegt und einen Plan für die Sanierung erstellt. Enter bietet hier umfassende Unterstützung, indem es den energetischen Zustand des Hauses analysiert und die notwendigen Schritte festlegt​.

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Sanierungspflicht für Erben: Die Ausnahme von der Regel

Nicht jede Immobilie unterliegt uneingeschränkt der Sanierungspflicht beim Erbe. Es gibt Ausnahmen, die die neuen Eigentümer von der Verpflichtung zur energetischen Modernisierung befreien können. Diese Ausnahmen sind in der Regel gesetzlich geregelt und betreffen vor allem Fälle, in denen eine Sanierung unverhältnismäßig oder technisch nicht machbar ist.

Denkmalgeschützte Gebäude

Historische Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind in vielen Fällen von der Sanierungspflicht ausgenommen. Die Anforderungen des Denkmalschutzes stehen oft im Widerspruch zu modernen energetischen Standards, da eine umfangreiche Sanierung die historische Substanz des Gebäudes beeinträchtigen könnte. In solchen Fällen können Erben eine Befreiung von der Sanierungspflicht beantragen. Allerdings müssen sie nachweisen, dass die Erhaltung des Denkmals ohne Sanierung gewährleistet bleibt​​.

Unzumutbare finanzielle Belastung

In Fällen, in denen die Sanierung eine unzumutbare finanzielle Belastung für die Erben darstellen würde, können diese eine Ausnahme von der Pflicht beantragen. Dies gilt insbesondere, wenn die Kosten der Sanierung in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des Hauses stehen oder die finanzielle Lage des Erben eine solche Investition nicht zulässt. In diesen Fällen kann es sein, dass Erben Befreiungen oder Fristverlängerungen erhalten​.

Technische Unmöglichkeit

Manchmal ist es aus technischen Gründen nicht möglich, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies kann beispielsweise bei sehr alten oder baulich komplizierten Strukturen der Fall sein, bei denen die Umsetzung moderner Dämmtechniken oder Heizungssysteme nicht ohne erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz möglich ist. In solchen Fällen kann ebenfalls eine Befreiung beantragt werden​.

Eigennutzung durch den Erben

Wenn der Erbe das Haus selbst bewohnt und die Immobilie über eine Wohnfläche von weniger als 50 m² verfügt, gelten ebenfalls Sonderregelungen. In solchen Fällen greift die Sanierungspflicht oft nicht, da der Energieverbrauch in Relation zur Wohnfläche als gering eingestuft wird​.

Enter unterstützt Eigentümer von geerbten Immobilien dabei, zu prüfen, ob das geerbte Haus unter eine dieser Ausnahmen fällt, und begleitet sie durch den Prozess einer Sanierung von Energieberatung bis zum Förderservice. Buchen Sie jetzt kostenlos Ihren Beratungstermin!

Zu erwartende Kosten einer energetischen Sanierung

Die Kosten einer energetischen Sanierung variieren je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen. Für Erben eines Hauses ist es entscheidend, im Vorfeld eine realistische Einschätzung der Kosten zu erhalten, um eine fundierte Entscheidung über den Sanierungsumfang treffen zu können. Nachfolgend sind die typischen Kostenpunkte aufgelistet, die bei einer energetischen Sanierung anfallen können.

Der Austausch einer veralteten Heizungsanlage ist in vielen Fällen Pflicht. Hierbei können die Kosten stark variieren, je nachdem, welche Art von Heizsystem eingebaut wird:

• Gas-Brennwertheizungen: etwa 7.000 bis 12.000 €.
• Wärmepumpen: etwa 10.000 bis 25.000 €, abhängig von der Art der Wärmepumpe und der Größe des Hauses​.
• Solarthermieanlagen als Ergänzung: etwa 9.000 bis 15.000 €​.

Eine schlecht oder gar nicht gedämmte Dachfläche ist eine der größten Schwachstellen in Bezug auf den Energieverlust eines Hauses. Die Kosten für die Dachdämmung liegen je nach Größe und Komplexität der Dachkonstruktion bei etwa 50 bis 120 € pro Quadratmeter​. Die Dämmung der Außenwände ist eine weitere zentrale Maßnahme. Hier sind die Kosten abhängig von der Art der Dämmung (zum Beispiel bei vorgehängten Fassaden) und der Fläche zwischen 100 und 200 € pro Quadratmeter​.

Der Austausch von alten Fenstern und Türen gegen moderne, wärmeisolierte Modelle trägt erheblich zur Senkung des Energieverbrauchs bei. Die Kosten können hierbei je nach Größe und Material zwischen etwa 500 bis 1.000 € pro Fenster oder 1.000 bis 3.000 € pro Tür​​ liegen. Weitere Kosten können für hydraulische Abgleiche, den Einbau von Smart-Home-Technologien oder die Installation einer Photovoltaikanlage anfallen. Eine PV-Anlage kann zwischen 9.000 und 25.000 € kosten, abhängig von der genutzten Dachfläche​​.

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Haus geerbt: Förderungen für die Sanierungspflicht

Die Kosten einer energetischen Sanierung können erheblich sein, doch zum Glück gibt es eine Vielzahl an staatlichen Förderprogrammen, die Erben finanziell entlasten können. Diese Förderungen zielen darauf ab, die energetische Sanierung von Immobilien zu unterstützen und die CO₂-Emissionen zu senken. Das zentrale Förderprogramm für energetische Sanierungen in Deutschland ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Diese bietet den Rahmen für verschiedene staatliche Fördermöglichkeiten.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen sowie Zuschüsse für den Heizungstausch an. Zusätzlich gibt es auch direkte Tilgungszuschüsse, die einen Teil der Sanierungskosten abdecken. Die maximale Kredithöhe beträgt 120.000 € pro Wohneinheit, und ein Tilgungszuschuss von bis zu 25 % ist möglich​. Bei der Installation einer Wärmepumpe können bis zu 70 % der Kosten übernommen werden, abhängig vom Einkommensbonus oder der Art der Wärmepumpe​. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert zudem energetische Einzelmaßnahmen, wie beispielsweise die Dämmung oder den Austausch von Fenstern und Türen, mit Zuschüssen von bis zu 20 %, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. 

Experten-Tipp: Neben direkten staatlichen Zuschüssen können Erben auch steuerliche Vorteile nutzen. Bis zu 20 % der Sanierungskosten können über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt für Maßnahmen wie den Einbau neuer Fenster, die Dachdämmung oder den Austausch der Heizungsanlage.

Sanierungspflicht bei Erbe meistern mit Enter

Die Sanierungspflicht bei Erbe kann für viele Erben zunächst wie eine Herausforderung erscheinen. Doch mit einer sorgfältigen Planung und den richtigen Partnern an Ihrer Seite ist es möglich, diese Aufgabe effizient zu bewältigen. Insbesondere durch den Einsatz von modernen Technologien und staatlichen Förderprogrammen lassen sich die notwendigen Sanierungen nicht nur zügig, sondern auch kostensparend umsetzen.

Enter unterstützt Sie dabei, alle Schritte der Sanierungspflicht optimal zu meistern – von der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) über die Vermittlung qualifizierter Handwerker bis hin zur Beantragung von Fördermitteln. So wird nicht nur der gesetzliche Rahmen eingehalten, sondern auch der Wert Ihrer Immobilie nachhaltig gesteigert und die Energiekosten gesenkt.