Zwangssanierung von Häusern: EU-Pläne gestoppt – das müssen Eigentümer 2025 wissen

Das Thema kurz und kompakt

Rechtssicherheit: Es gibt keine neuen Sanierungspflichten durch die EU – bestehende GEG-Regelungen bleiben unverändert.

Nur allgemeine EU-Ziele: Statt Einzelgebäude-Pflicht gilt nur die Vorgabe, den Energieverbrauch bis 2030 um 16 % zu senken.

Deutsche Sanierungspflicht bleibt unverändert: Die bestehenden GEG-Regelungen bei Eigentümerwechsel und umfangreichen Baumaßnahmen gelten weiterhin.

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EU-Zwangssanierung: Wie die Gefahr abgewendet wurde

Die EU-Kommission wollte eine verpflichtende Sanierung aller Gebäude der Energieeffizienzklassen G und F durchsetzen. Deutschland hat gemeinsam mit anderen EU-Staaten diese Pläne erfolgreich verhindert. 

Die ursprünglichen Pläne hätten dramatische Folgen gehabt: Zwischen 5 und 6 Millionen deutsche Gebäude hätten bis 2030 zwangsweise auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf Klasse E saniert werden müssen. Eigentümerinnen und Eigentümer hätten ihre unsanierten Immobilien weder verkaufen noch vermieten dürfen – bei Nichteinhaltung drohten sogar Enteignungen.

Die finanziellen Belastungen der dem Vorhaben zugrunde liegenden Energy Efficiency Directive wären immens gewesen: Sanierungskosten von 50.000 bis 150.000 € pro Gebäude, oft ohne ausreichende staatliche Unterstützung. Besonders ältere Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer mit begrenzten finanziellen Mitteln wären in Bedrängnis gekommen – sie hätten weder die hohen Kosten stemmen noch ihre Immobilie legal weiter bewohnen oder verkaufen können.

Deutschlands erfolgreicher Widerstand gegen das EU-Parlament

Die deutsche Bundesregierung positionierte sich von Anfang an klar gegen die geplante zwanghafte Sanierung und führte erfolgreiche Verhandlungen im EU-Parlament. Markus Pieper (CDU), der als deutscher Verhandlungsführer fungierte, sprach nach dem Verhandlungserfolg von einer „Befreiung von der Zwangssanierung“, wie der Spiegel berichtete.

Auch Bauministerin Klara Geywitz betonte: „Wir haben den Sanierungszwang verhindert“. Der entscheidende Durchbruch zur Abwendung dieser Form der Sanierungspflicht gelang durch intensive Lobbyarbeit und die Bildung einer Allianz mit anderen EU-Mitgliedstaaten, die ähnliche Bedenken hatten.

Statt der ursprünglich geplanten Einzelgebäude-Sanierungspflicht einigten sich die Verhandlungspartner auf allgemeine Energiesparziele für den gesamten Gebäudebestand. Deutschland muss nun lediglich den Energieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 % senken. Dazu können auch Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden.

Was bedeutet die neue EU-Gebäuderichtlinie statt einer Sanierungspflicht konkret?

Die EU-Gebäuderichtlinie (kurz EPBD) setzt auf übergeordnete Klimaziele statt auf eine verpflichtende Einzelgebäude-Sanierungspflicht. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 22 % gesenkt werden. Dies lässt sich am besten über eine Verbesserung der Energieeffizienz erreichen.

Fit for 55 % – Maßnahmen bis 2030 laut EPBD

Dabei sollen laut dem europäischen Klimagesetz 55 % der Einsparungen durch die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude erreicht werden. Diese Gesetzesgrundlage ist daher auch als Fit for 55 % bekannt. Dabei legt die EPBD klar fest, es gibt keine verbindliche Sanierung für den Gebäudebestand in privater Hand. Die EU-Mitgliedstaaten können selbst entscheiden, wie sie diese Ziele erreichen – ob durch Anreizsysteme, Förderungen oder andere Maßnahmen. Die Bundesregierung kann somit weiterhin auf die bewährte Kombination aus freiwilliger Sanierung und gezielten Förderungen setzen.

Verpflichtende energetische Sanierung nur für Nichtwohngebäude

Die EU-Richtlinie unterscheidet klar zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Nur für Nichtwohngebäude wie Büros, Geschäfte oder Industriebauten gilt tatsächlich eine Sanierungspflicht. Diese besagt, dass 16 % der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 saniert werden müssen und weitere 26 % bis 2033. Zusätzlich gilt ab 2027 eine Solarpflicht für neue öffentliche und Nichtwohngebäude. Private Hausbesitzer sind von diesen Verpflichtungen nicht betroffen.

Die deutsche Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel oder umfangreichen Baumaßnahmen bleibt unverändert bestehen. Enter hilft Ihnen dabei, die für Sie geltenden Regelungen zu verstehen und die Potenziale von Sanierungsmaßnahmen optimal zu nutzen. Mit unserer kostenlosen Vor-Ort-Beratung entwickeln wir gemeinsam eine individuelle Sanierungsstrategie, damit Sie zukünftig mehr Energien einsparen können.

Trotzdem warnen Experten vor steigenden Anforderungen für Sanierungsvorhaben

Obwohl die EU-Kommission zwischen von der direkten Sanierungspflicht für den privaten Gebäudesektor absieht, sehen viele Experten die Entspannung als verfrüht an. Obwohl es keinen europaweiten Sanierungszwang gibt, müssen die Gesetze innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht, also bis 2026, überführt werden.

Experten-Tipp: Genau hier liegt das Problem: Die aktuelle Sanierungsquote liegt bei nur 0,8 % jährlich, benötigt werden aber mindestens 2 %, um die Klimaziele zu erreichen. Erschwerend kommt hinzu, dass etwa 90 % der deutschen Gebäude nicht dem modernen Effizienzhaus-55-Standard entsprechen.

Experten befürchten daher, dass die Bundesregierung indirekt schärfere Maßnahmen im Gebäudeenergiegesetz verankern könnte, um die EU-Vorgaben zu erfüllen. Mögliche Szenarien sind strengere Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel oder strengere Anforderungen bei Renovierungen. Die Zeit bis zur Umsetzung sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer daher nutzen, um proaktiv zu handeln und von den aktuell noch günstigen Konditionen zu profitieren.

Verbände warnen vor hohen Kosten durch deutsche Sanierungspflicht

Auch verschiedene Branchenverbände schlagen bereits jetzt Alarm: BFW-Präsident Dirk Salewski warnt vor einer „finanziellen Überforderung“, sollten die EU-Ziele durch nationale Verschärfungen erreicht werden müssen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürchtet „soziale Spannungen“, wenn Sanierungskosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Haus & Grund sieht sogar Wertverluste bei nicht sanierten Immobilien voraus.

Mit KfW-Zuschüssen von bis zu 70 % für den Heizungstausch und BAFA-Förderungenvon 20 % für Dämmmaßnahmen können Sie die Kosten für Ihr Sanierungsvorhaben erheblich reduzieren. So wird aus der befürchteten Kostenfalle eine echte Investitionschance.

Experten-Tipp: Der Austausch von Öl- und Gasheizungen lohnt sich vor allem dann, wenn Sie auf eine Wärmepumpe oder PV-Anlage setzen.

Deutschland vs. EU-Parlament: Die Unterschiede in der Sanierungspflicht

Hierzulande gelten bereits seit Jahren klare Regelungen zur energetischen Sanierung von Gebäuden. Die wichtigste Verpflichtung tritt bei einem Eigentümerwechsel in Kraft: Neue Besitzer müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke mit einem U-Wert von maximal 0,24 W/m²K, der Austausch alter Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, sowie die Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen.

Experten-Tipp: Die Dämmung der obersten Geschossdecke kann je nach Zustand Ihres Hauses ähnliche Effekte wie eine Dachdämmung erzielen, kostet aber weniger.

Zusätzlich greift die Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen, wenn mehr als 10 % eines Bauteils erneuert wird. In diesem Fall müssen die betroffenen Bereiche energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Diese Regelungen gelten gezielt und nur in bestimmten Situationen.

Technologische Entwicklungen als Game-Changer für Sanierungspflicht

Die Abwendung der zwanghaften Sanierungspflicht schafft Raum für innovative Lösungen, die energetische Sanierung attraktiver und bezahlbarer machen. Während politische Vorgaben oft zu Widerstand führen, sorgen technologische Fortschritte dafür, dass Hausbesitzer freiwillig zu nachhaltigen Lösungen greifen.

Sinkende Wärmepumpen-Preise revolutionieren den Heizungsmarkt

Die Preise für Wärmepumpen sind in den letzten Jahren dramatisch gefallen und machen diese Technologie zum klaren Gewinner im Heizungsbereich. Während eine Luft-Wasser-Wärmepumpe 2020 noch durchschnittlich 28.000 € kostete, liegt der Preis heute bei etwa 20.000 € – Tendenz weiter fallend. Diese Entwicklung wird durch Massenproduktion, verbesserte Fertigungsprozesse und intensiven Wettbewerb angetrieben.

Besonders attraktiv wird die Technologie durch die Kombination aus sinkenden Anschaffungskosten und der KfW-Heizungsförderung von bis zu 70 %. Bei einer Wärmepumpe von 20.000 € zahlen Sie mit maximaler Förderung nur noch 6.000 € aus eigener Tasche – oft weniger als eine neue Gasheizung ohne Förderung gekostet hätte.

Neue Dämmtechnologien lösen schwierige Sanierungsfälle

Innovative Dämmstoffe eröffnen völlig neue Möglichkeiten für Gebäude, die bisher als „unsanierbar" galten. Vakuumdämmplatten erreichen mit nur 2 cm Dicke die gleiche Dämmwirkung wie 16 cm herkömmlicher Materialien – ideal für denkmalgeschützte Fassaden oder enge Räume. Aerogel-Dämmstoffe bieten bei minimaler Aufbaustärke Höchstleistung und ermöglichen erstmals die Innendämmung ohne Wohnraumverlust.

Phasenwechselmaterialien (PCM) speichern Wärme und geben sie zeitversetzt ab, wodurch Temperaturschwankungen ausgeglichen werden. Diese Technologien verwandeln vermeintlich hoffnungslose Sanierungsfälle in machbare Projekte – ohne die befürchteten Zwangsmaßnahmen der EU.

Mit der BAFA-Förderung von 20 % für Dämmmaßnahmen wird aus der technischen Innovation eine wirtschaftliche Chance. Unser Netzwerk umfasst Spezialisten für anspruchsvolle Dämmtechnologien, die auch für schwierige Gebäude optimale Lösungen finden.

Wirtschaftliche Aspekte rund um den Sanierungszwang

Selbst bei politischem Willen wäre eine Massensanierung von 5 bis 6 Millionen deutschen Gebäuden schlichtweg nicht umsetzbar gewesen. Dies hilft Ihnen, Ihre Sanierung strategisch zu planen, ganz egal, ob Sie die Dämmung der obersten Geschossdecke favorisieren, oder über den Austausch von Fenstern nachdenken.

Handwerkerkapazitäten als Flaschenhals

Deutschland verfügt aktuell über etwa 130.000 Heizungsinstallateure – bei 5–6 Millionen sanierungspflichtigen Gebäuden hätte jeder Handwerker bis 2030 rund 45 Heizungen tauschen müssen. Selbst bei optimaler Auslastung eine Mammutaufgabe, die durch den demografischen Wandel zusätzlich erschwert wird: Jährlich gehen mehr Handwerker in Rente als neue ausgebildet werden. Wie Sie Handwerker trotz Knappheit finden können, zeigen wir Ihnen hier.

Die Wartezeiten für Handwerkertermine betragen bereits heute oft 6–12 Monate – bei einer zwanghaft umzusetzenden Maßnahmen wären die begehrten Fachkräfte auf Jahre ausgebucht gewesen und gleichzeitig könnten durch Überlastung und Zeitdruck die Qualitätsmängel ansteigen oder gewisse Mindeststandards nicht gehalten werden. Diese Realität macht unseren Marktplatz-Ansatz besonders wertvoll: Durch unser Netzwerk von über 100 geprüften Handwerksbetrieben deutschlandweit verkürzen wir Wartezeiten erheblich und garantieren Qualitätsstandards.

Der Fachkräftemangel betrifft alle Gewerke: Für Dämmarbeiten stehen bundesweit nur etwa 40.000 spezialisierte Betriebe zur Verfügung. Eine Massensanierung hätte zu völlig überteuerten Preisen und langen Wartelisten geführt.

Lieferkettenprobleme und steigender Sanierungsaufwand

Eine europaweite, zwanghafte Sanierung hätte die Nachfrage nach Wärmepumpen schlagartig verzehnfacht. Die Produktionskapazitäten in Europa reichen bereits heute nicht aus: Hier werden aktuell jährlich etwa 180.000 Wärmepumpen produziert, bei einem Bedarf von über 500.000 Geräten. Dies hätte wahrscheinlich zu jahrelangen Lieferengpässen und Preisexplosionen geführt und war ein weiterer Grund, warum aus der Verpflichtung eine Richtlinie wurde, um Ausnahmen zuzulassen, wie sie im GEG definiert sind

Ähnlich kritisch wäre die Situation bei Dämmstoffen gewesen: Die europäische Mineralwoll-Produktion hätte um das Dreifache gesteigert werden müssen – technisch und logistisch unmöglich in der vorgesehenen Zeit. Weitere Kostentreiber wären Rohstoffknappheit und Transportprobleme gewesen.

Immobilienmarkt: Sanierung als Werttreiber statt Kostenfalle

Ohne Zwangssanierung entwickelt sich die energetische Modernisierung wieder zum echten Werttreiber am Immobilienmarkt.

Experten-Tipp: Eine aktuelle Studie des WWF untermauert, dass ein energetisch saniertes Einfamilienhaus 15–25 % höhere Verkaufspreise als unsanierte Vergleichsobjekte erzielen kann. Bei einem 400.000 €-Haus entspricht das einem Mehrwert von 60.000-100.000 €.

Besonders deutlich wird der Effekt bei Heizungssystemen: Häuser mit Wärmepumpe verkaufen sich durchschnittlich 30 % schneller und erzielen 12 % höhere Preise. Diese Marktdynamik funktioniert aber nur ohne Zwang.

Käufer zahlen heute freiwillig Aufpreise für niedrige Energiekosten und zukunftssichere Technik. Enter hilft Ihnen, diese Wertsteigerung optimal zu realisieren: Durch professionelle Planung und hochwertige Umsetzung maximieren Sie sowohl die Energieeinsparung als auch den Immobilienwert.

Statt Zwangssanierung von Häusern – wie andere EU-Länder Sanierungsvorhaben unterstützen

Obwohl kein europaweiter Sanierungszwang besteht, lohnt sich ein Blick in unsere Nachbarländer: Freiwilligkeit mit den richtigen Anreizen kann effektiver sein als jeder Zwang.

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Was wir von den Nachbarn lernen können

Der internationale Vergleich zeigt: Nur 1 % der europäischen Immobilien werden jährlich energieeffizient renoviert. 

Die EU will diese Quote in der nächsten Dekade mindestens verdoppeln. Alle erfolgreichen Länder setzen auf finanzielle Anreize statt auf Verbote, die die Erfüllung der Pflicht erleichtern sollen, um den Gebäudebereich zu stärken. In einigen Fällen gibt es auch Ausnahmen, die den privaten Umständen der Eigentümerinnen und Eigentümer gerecht werden sollen, um eine böse Überraschung zu vermeiden. 

Die deutsche Kombination aus KfW- und BAFA-Förderungen bietet bereits ein solides Fundament – ohne den Druck pauschaler EU-Vorgaben können diese Programme nun nach internationalen Vorbildern weiterentwickelt werden.

Ausblick Sanierungspflicht: Was Sie 2025 und darüber hinaus erwartet

Die kommenden Jahre bringen wichtige Weichenstellungen für deutsche Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die Sanierungsvorgaben umsetzen möchten. Bis 2026 muss die Bundesregierung die neue EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht umsetzen – eine Gelegenheit für mögliche Anpassungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Experten rechnen dabei eher mit Präzisierungen als mit grundlegenden Verschärfungen, da sich Deutschland erfolgreich gegen die Zwangssanierung einzelner Gebäude durchgesetzt hat.

Die aktuellen Förderprogramme werden voraussichtlich bis mindestens 2028 fortgesetzt. Besonders die KfW-Heizungsförderung mit dem Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 % läuft noch bis Ende 2028, danach sinkt dieser alle zwei Jahre um 3 %-Punkte. Nach der Bundestagswahl könnte es zwar politische Neuausrichtungen geben, doch die Energiewende und Gebäudesanierung bleiben zentrale Themen aller Parteien.

Chancen statt zwanghafte Sanierungspflicht: Wie Sie von der aktuellen Situation profitieren

Die Entspannung bei der EU-Zwangssanierung eröffnet Hausbesitzern eine einmalige Gelegenheit: Statt unter Zeitdruck zu handeln, können Sie jetzt strategisch und mit maximaler Förderunterstützung sanieren. Die aktuell verfügbaren Förderprogramme sind so attraktiv wie nie zuvor – nutzen Sie diese Chance, bevor sich die politischen Rahmenbedingungen wieder ändern.

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