Sanierungspflicht 2023: Das müssen Eigentümer und Hausbesitzer wissen
Mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) kommen 2023 einige Änderungen auf Eigentümer und Hausbesitzer zu. Vorerst gelten diese Änderungen für Neubauten – bis 2025 sind allerdings schärfere Auflagen für Bestandsgebäude geplant. Das EU-Parlament beabsichtigt, für bestehende Wohngebäude bis 2030 umfassende Sanierungen voranzutreiben. Worauf Eigentümer und Eigentümerinnen jetzt achten müssen, erklären wir hier.
Das Thema kurz und kompakt
Beim Wechsel des Eigentümers greift die Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren. Der neue Eigentümer ist dann in der Pflicht, in den nächsten zwei Jahren das Gebäude so zu sanieren, dass es den Anforderungen des GEG entspricht.
Ab 2024 ist der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen untersagt. Neue Heizungsanlagen müssen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien betrieben werden.
Die EU-Kommission plant die Vereinheitlichung der Gebäude-Effizienzklassen. Diese sollen dann wie bei Haushaltsgeräten von Energieeffizienzklasse A bis Klasse G reichen.
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Für wen und wann besteht aktuell eine Sanierungspflicht?
Ein großer Teil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Um diesen Anteil zu verringern, soll die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden verbessert werden. Momentan besteht die Pflicht, dass Gebäude nach Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren an die Anforderungen des GEG angepasst werden.
Vorerst ausgenommen sind Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die bereits seit Januar 2002 in der eigenen Immobilie wohnen. Auch für ältere Menschen und denkmalgeschützte Gebäude sind Ausnahmen aktiv. Langfristig ist im GEG ein Umstieg auf Heizungen vorgesehen, die zu einem Großteil oder komplett über erneuerbare Energien laufen.
Welche Sanierungspflichten gibt es beim Altbau?
Damit Deutschland das Ziel von Klimaneutralität bis 2045 erreichen kann, muss der Gebäudesektor energetisch überholt werden. Schätzungen zufolge sind mindestens 14 Millionen Wohnungen und Häuser dringend auf energetische Modernisierungsmaßnahmen angewiesen. Ab 2024 soll es sogar eine gesetzliche Sanierungspflicht für Eigentümer geben.
Nach Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) muss die Dämmung des Hauses für Dach, bzw. oberster Geschossdecke, besonders energieeffizient sein, damit keine Wärme verloren geht: Die Dämmung muss dabei mindestens zwischen 14 und 18 cm dick sein, damit der geforderte U-Wert von 0,24 W/m²K erreicht wird. Der Austausch alter Heizungen ist ein weiterer Bestandteil der Sanierungspflicht – Öl- und Gasheizungen, die länger als 20 Jahre in Betrieb sind, müssen ausgetauscht und durch ökonomischere, umweltschonendere Heizungen ersetzt werden.
Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen
Über das Dach eines Hauses gehen etwa 15 bis 20 % der Heizwärme verloren, woraus hohe CO₂-Emissionen und Heizkosten folgen. Das GEG sieht eine wirksame Dämmung vor, durch die der Wärmeverlust verringert werden kann. Ist der Dachraum beheizt, weil er als Wohn- und Aufenthaltsraum fungiert, muss das Dach gedämmt werden. Soll der Dachstuhl lediglich als Stauraum verwendet werden, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke ausreichend. Wichtig dabei ist, dass die anschließende Dämmung den Anforderungen des GEG entspricht und einen U-Wert von 0,24 W/m²K nicht überschreitet. Ein gut gedämmtes Dach ist auch im Sommer nützlich für die Verbraucher und Verbraucherinnen, da es vor einströmender Hitze schützt und die kühle Luft besser am Austreten aus dem Gebäude hindert.
Heizkessel erneuern
Ab 2024 ist der Einbau von Gas- und Ölheizungen für Neubauten gesetzlich verboten. Bereits jetzt gilt die Pflicht, dass neu verbaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien laufen müssen. Alte Heizungen und Heizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, sollen bereits längst ersetzt sein. Heizungen, die seit 1991 verbaut wurden, müssen 30 Jahre nach Inbetriebnahme ausgetauscht werden. Von dieser Regelung ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertheizungen.
Gute Alternativen sind Wärmepumpen, die die Umweltwärme in Heizenergie umwandeln, und Biomasse-Heizungen wie Pelletöfen. Beide Heizungssysteme basieren auf erneuerbaren Ressourcen und heizen in der Regel zuverlässig – je nach Größe des Gebäudes und der gewählten Heizkörper variiert auch die Heizleistung. In Verbindung mit einer Solarthermie-Anlage plus Photovoltaik kann die Wärme sogar noch effizienter genutzt werden.
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Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist im November 2020 in Kraft getreten und vereint die vorher gültige Energieverordnung (EnEV) und das Energiespargesetz (EnEG). Das GEG ist die gesetzliche Grundlage für Wohnimmobilien und stellt Energieeffizienz und den Energieverbrauch in den Mittelpunkt der Anforderungen. Über das GEG werden besondere Ansprüche an Neubauten und Sanierungsprojekte gestellt – insgesamt ist das Gebäudeenergiegesetz eine der Maßnahmen des Bundes, mit denen das energiesparende Wohnen für Verbraucher reguliert wird.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Momentan besteht bei einem Eigentümerwechsel jeder Art die Zwei-Jahres-Frist zur Sanierung. Im Kern bedeutet das, dass die neuen Eigentümer unabhängig von der Art des Erwerbs dazu verpflichtet sind, innerhalb von zwei Jahren die Grundanforderungen des GEG zu erfüllen und die Altheizung auszutauschen sowie das Dach zu dämmen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten andere Regelungen.
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Was fällt unter die Sanierungspflicht?
Die aktuellste Novellierung des GEG 2023 sieht im Kern drei Sanierungsmaßnahmen für Bestandsgebäude vor. Einerseits muss das Dach, bzw. die oberste Geschossdecke, je nach Verwendungszweck des Dachstuhls gedämmt werden. Ein gesetzlich festgelegter U-Wert darf dabei nicht unterschritten werden. Andererseits ist der Austausch der Heizung ein weiterer wichtiger Punkt – effektive Wärme ohne fossile Brennstoffe sind eine der effizientesten Methoden, um Heizkosten zu sparen und Treibhausgase zu minimieren. Die Dämmung von Warmwasserrohren und anderen Leitungen, die zur Heizung gehören, ist eine weitere geforderte Sanierungsmaßnahme. Auf diese Weise soll unbeabsichtigte Wärmeabgabe verhindert werden.
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Auch bei Erbschaft oder Schenkung ist die Zwei-Jahres-Frist gültig. Nur, wenn die neuen Eigentümer bereits vor Februar 2002 eingezogen sind und die Immobilie seitdem bewohnen, wird die Sanierungspflicht ausgesetzt. Wurde das Haus in der Zwischenzeit verkauft, verschenkt oder vererbt, steht der neue Eigentümer in der Sanierungspflicht.
Gibt es auch eine gesetzliche Pflicht zur Fassadendämmung?
Eine offizielle Pflicht zur Fassadendämmung gibt es zum jetzigen Zeitpunkt nicht. Solltest du allerdings Ausbesserungen oder ähnliche Arbeiten an der Fassade vornehmen, bei denen mehr als 10 % der Fläche bearbeitet werden, bist du verpflichtet, die Fassade entsprechend den Auflagen des GEG zu dämmen. Wenn du beispielsweise die Fassade streichen oder neu verputzen willst, musst du sie vorher dämmen.
Wann kommt es zur Zwangssanierung?
Bereits beim Wechsel des Eigentümers ist ein Beratungsgespräch mit einem zertifizierten Energieberater vorgeschrieben. Erfahrene Energie-Effizienz-Experten und -Expertinnen können dich umfänglich zu allen Sanierungspflichten und Möglichkeiten zur Modernisierung informieren. Das wichtigste Dokument hierbei ist der Energieausweis, der dir gesetzlich vom vorherigen Eigentümer ausgehändigt werden muss.
Die Zwei-Jahres-Frist gilt in so gut wie jedem Fall beim Eigentümerwechsel – nur, wenn du bereits seit mehr als 20 Jahren in deinem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnst, bist du von der Sanierungspflicht vorerst ausgenommen.
Was kostet eine Sanierung?
Da jede Immobilie unterschiedlich ist und der Sanierungsbedarf individuell ausfällt, lassen sich pauschale Preise für ein Sanierungsprojekt nicht festlegen. Da in absehbarer Zukunft keine Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen, ist dein Kostenaufwand außerdem abhängig davon, für welche Heizanlage du dich entscheidest. Für Wärmepumpen kommen je nach Art bis zu 30.000 bis 50.000 € auf dich zu. Für Holzheizungen musst du mit bis zu 20.000 € Investitionskosten rechnen.
Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist zwar günstiger als die Dämmung des Daches, wobei je nach Verwendung des Dachstuhls und Belastbarkeit der Dämmung unterschiedliche Preise angesetzt werden. Zwischen 20 € für unbegehbare und 50 € für begehbare Geschossdecken kommen pro Quadratmeter Dämmung auf dich zu. Die Kosten für die Dachdämmung fallen je nach Aufwand unterschiedlich aus: Aufsparrendämmungen liegen bei 200 bis 250 € pro Quadratmeter, Untersparrendämmung und Zwischensparrendämmung bei bis zu 60 € pro Quadratmeter. Insgesamt schätzen Experten, dass zwischen 190.000 und 340.000 € Sanierungskosten pro Wohneinheit auf die Eigentümer zukommen.
Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten gibt es?
Der Bund stellt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, auf die Verbraucher und Hausbesitzer zurückgreifen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss für den Umbau eines Bestandsgebäudes zum Effizienzhaus sowie für den Neubau. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt prozentuale Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, die ein Gebäude energieeffizienter machen. Eigentümerinnen und Eigentümer können auch auf regionale Förderangebote zurückgreifen, die allerdings von Region zu Region unterschiedlich ausfallen. Der Heizungstausch und die Dämmung des Dachs, bzw. der Obergeschossdecke, sind damit im Rahmen der BAFA-Förderung enthalten.
Damit du Anspruch auf die Förderungen hast, musst du einen Energieberater hinzuziehen, der sich im Vorhinein dein Gebäude ansieht. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sicherst du dir außerdem weitere 5 % Zuschuss-Förderung.
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Welche Einsparpotenziale ergeben sich durch eine energetische Sanierung?
Zu einer Gebäudesanierung zählen verschiedene Maßnahmen, mit denen die Energieeffizienz deines Hauses verbessert werden kann. Beim Hauskauf oder im Falle eines Eigentümerwechsels durch Erbe gehst du verschiedene Pflichten ein, das Wohngebäude auf einen effizienten Gebäudestandard zu bringen.
Die vorgeschriebene Dach- bzw. Obergeschoss-Deckendämmung spart zwischen 15 und 20 % Energie ein. Durch den Austausch alter Heizungen durch moderne Anlagen kannst du bis zu 35 % deiner Heizenergie einsparen. Auch das Sanieren der Fassade verringert deinen CO₂-Ausstoß erheblich.
Sanierungspflicht: Das plant die EU
Momentan plant das EU-Parlament unter anderem die Vereinheitlichung der Energieeffizienz-Klassen von Gebäuden. Diese sollen zukünftig wie die Klassen von Haushaltsgeräten gestaffelt sein und von „A” bis „G” reichen. Die Verhandlungen sind zwar noch nicht abgeschlossen, es wird aber bis Mitte 2023 mit einer Einigung gerechnet.
Welche weiteren Sanierungspflichten plant die Bundesregierung ab 2024?
Laut Planung der EU sollen bis 2030 alle sanierungsbedürftigen Gebäude mindestens eine Energieeffizienzklasse „E” erreichen. 2033 soll sogar die Klasse „D” angestrebt werden. Da der Gebäudebereich in der EU einen großen Teil der Treibhausgasemissionen verursacht, sind diese Sanierungen notwendig, um bis 2050 die EU-weite Klimaneutralität zu erreichen.
Wie viele Gebäude wären betroffen?
Schätzungen zufolge wären allein in Deutschland mehr als 14 Millionen Wohnungen und Häuser betroffen. Genaue Angaben können nicht getroffen werden, da die Effizienzklassen für Gebäude in Deutschland noch bis zur Stufe „H” reicht. EU-weit wird davon ausgegangen, dass ungefähr 30 Millionen Gebäudeteile modernisiert werden müssen.
Warum gibt es Kritik zur Sanierungspflicht?
Der größte Kritikpunkt an der Sanierungspflicht sind die dabei anfallenden Kosten, die auf Eigentümer und Hausbesitzer zukommen würden. Dennoch steigern Sanierungen den Immobilienwert steigern und erhöhen die Lebensqualität der Haushalte. Darüber hinaus gibt es Förderungen und Zuschüsse vom Bund. Die EU selbst will die Länder mit zusätzlichen Fördergeldern in Höhe von 150 Milliarden Euro unterstützen, um die Modernisierungen voranzutreiben.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Gebäude-Sanierungspflicht?
Bisher gelten Ausnahmen zur Sanierungspflicht nur in Spezialfällen. Betroffen sind davon beispielsweise denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien wie Ferienhäuser und Kirchen, die lediglich für jeweils kurze Zeiträume genutzt werden.
Falls ein Defekt bei einer alten Öl- oder Gasheizung auftritt und diese deswegen ausgetauscht werden muss, kann es ebenfalls zu Ausnahmen kommen. Ist die Lieferung der neuen Heizung beispielsweise nicht sofort möglich, dürfen Eigentümer übergangsweise für die nächsten drei Jahre eine Gasheizung einbauen und nutzen. Für Eigentümer, die älter als 80 Jahre alt sind, gilt die Austauschpflicht der alten Gasheizung gegen eine Heizung, die mit erneuerbaren Energien läuft, nicht.
Was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?
In Deutschland drohen bei Nicht-Einhaltung der Zwei-Jahres-Pflicht Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 €. Die möglichen Strafen sollen von den jeweiligen EU-Ländern selbst festgelegt und verhängt werden. Gegen Länder, die gegen die EU-Auflagen zum Klimaschutz und zu Gebäudesanierungen verstoßen, könnte ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet werden, in dem ebenfalls ein Bußgeld verhängt wird.
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Häufig gestellte Fragen
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht beim Eigentümer?
Ob neue Eigentümer ihre Gebäude gemäß den Vorgaben innerhalb der Zwei-Jahres-Frist saniert haben, prüft ein entsprechend qualifizierter Schornsteinfeger. Dieser prüft unter anderem die Heizungsanlage auf Funktionsfähigkeit und Effizienz.
Was müssen Hausbesitzer 2023 beachten?
Seit Januar 2023 ist das KfW-Effizienzhaus 55 der gesetzliche Standard für Neubauten. Für Eigentümer, die 2021 ein Haus neu erworben haben, endet 2023 die Zwei-Jahres-Frist für die Sanierungen.
Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden?
Bis 2030 sollen alle Gebäude saniert werden, die eine Energieeffizienzklasse G oder F haben.
Kann man zur Sanierung gezwungen werden?
Nein, der Bund kann Hausbesitzer nicht zur Sanierung zwingen. Allerdings werden bei Nicht-Einhaltung der Sanierungspflicht Geldstrafen in Höhe von bis zu 50.000 € verhängt.
Was erwartet Hausbesitzer ab 2024?
Bereits jetzt müssen Heizungen in Neubauten zum Großteil mit erneuerbaren Energien funktionieren. Ab 2024 gilt für jede neue Heizung, dass mindestens 65 % der Heizungslast von erneuerbaren Quellen getragen werden. Öl- und Gasheizungen sind ab 2024 nicht mehr zu verbauen.
