Sanierungspflicht meistern mit Enter: Expertentipps für Hausbesitzer

Was ist die Sanierungspflicht?

Ein großer Teil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Laut dem dena Gebäudereport 2022 verursacht der Gebäudebereich ca. 40 % der CO₂-Emissionen. Um diesen Anteil zu verringern, soll die Energieeffizienz von Gebäuden verbessert werden. Die Welt der Immobilien ist einem ständigen Wandel unterworfen, wobei die Sanierungspflicht für Eigentümer zu einem Schlüsselthema geworden ist. Dieses komplexe Feld beinhaltet gesetzliche Anforderungen, die sowohl kurz- als auch langfristige Auswirkungen auf Immobilienbesitzer haben.

Rechtliche Grundlagen der Sanierungspflicht

Die Sanierungspflicht in Deutschland basiert auf mehreren rechtlichen Rahmenwerken, die darauf abzielen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Zu diesen zählen das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und insbesondere das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese Gesetze definieren Anforderungen und Standards, die Eigentümer von Immobilien erfüllen müssen, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu reduzieren und damit einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

Wann greift die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht wird vor allem bei umfangreichen Baumaßnahmen relevant. So schreibt der § 48 im GEG vor, dass bei der Erneuerung von mehr als 10 % eines Bauteils (wie der Fassade oder des Daches) auch energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. 

Ab 2024 tritt zudem eine wichtige Neuerung in Kraft: Beim Heizungstausch müssen neu installierte Heizsysteme mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Diese Änderungen spiegeln die fortschreitenden Bestrebungen wider, die Energieeffizienz und den Umweltschutz in der Bau- und Immobilienbranche zu erhöhen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Sanierungspflicht ist die Beachtung der Energieeffizienzklassen von Gebäuden. Energieeffizienzklassen, wie sie in Energieausweisen dargestellt werden, geben Auskunft über den Energieverbrauch eines Gebäudes. Je höher die Effizienzklasse (z. B. A, B, C), desto geringer ist der Energieverbrauch. Gebäude in niedrigeren Effizienzklassen (z. B. E, F, G) müssen oft umfassende Sanierungsmaßnahmen durchlaufen, um den gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz gerecht zu werden. Bis 2030 sollen Häuser mit der Klasse G und F mindestens auf E gebracht werden, ab 2033 soll dann mindestens D erreicht werden.

Diese Maßnahmen können von einer verbesserten Dämmung bis hin zu modernen Heizsystemen reichen.

Für wen besteht eine Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht in Deutschland betrifft verschiedene Gruppen von Gebäudeeigentümern und Nutzern. Hier sind die wichtigsten Kategorien:

• Sanierungspflicht für Eigentümer: Eigentümer von Immobilien sind hauptsächlich von der Sanierungspflicht betroffen. Dies gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Eigentümer. Die Pflicht zur Sanierung bezieht sich auf die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben zur Energieeffizienz, insbesondere wenn umfangreiche Renovierungen oder der Austausch von Heizsystemen anstehen. Besitzer von denkmalgeschützten Gebäuden stehen vor einer besonderen Herausforderung. Sie müssen die historische Substanz des Gebäudes erhalten, gleichzeitig aber auch die Anforderungen an die Energieeffizienz berücksichtigen. Hier sind oft spezielle Lösungen und Absprachen mit den Denkmalschutzbehörden erforderlich.
• Sanierungspflicht für Mieter: Grundsätzlich besteht keine Sanierungspflicht für Mieter, außer es ist in der Mietvertragsvereinbarungen festgehalten (§ 8 GEG). In seltenen Fällen kann eine Mitfinanzierung vom Vermieter verlangt werden, indem die Sanierungskosten vom Eigentümer anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Dieser muss allerdings nachweisen, dass die Kosten in einem angemessenen und zumutbaren Rahmen liegen.
• Sanierungspflicht für Arbeitgeber: Arbeitgeber, die Gebäude für geschäftliche Zwecke nutzen, müssen sicherstellen, dass diese den Energieeffizienzvorgaben entsprechen. Dies gilt insbesondere für Bürogebäude oder Produktionsstätten, die eine erhebliche Menge an Energie verbrauchen können.

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Welche Sanierungspflichten gibt es beim Altbau?

Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG)

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches ist gemäß § 47 des GEG eine der zentralen Sanierungspflichten. Diese Maßnahme ist erforderlich, wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird. In diesem Fall muss mindestens die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden beheizten Wohnbereich den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz entsprechen. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf dabei den Wert von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ kann die Sanierungspflicht durch die Dämmung des Daches erfüllt werden, sofern der U-Wert eingehalten wird.

Heizkessel erneuern: Verbot von Öl- und Gasheizungen (§ 72 GEG)

Ein weiterer wesentlicher Punkt betrifft den Austausch von Heizkesseln, insbesondere bei Öl- und Gasheizungen. Nach § 72 GEG muss bei einem Eigentümerwechsel die bestehende Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gibt allerdings Ausnahmen, die bestimmte Arten von Heizkesseln (z. B. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen) sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt betragen. Auch Heizungen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, fallen nicht unter diese Regelung.

Altbausanierung: Dämmung wasserführender Rohre (§ 71 GEG)

Die energetische Sanierung gemäß § 71 GEG umfasst auch die Dämmung von wasserführenden Rohren. Dies ist besonders in Heizungskellern relevant, wo ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen oft zu unnötigem Wärmeverlust führen. Die Sanierungspflicht schreibt vor, dass diese Rohre gemäß den Vorgaben des GEG gedämmt werden müssen. Dabei gibt es konkrete Anforderungen bezüglich der Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

Was ist beim Eigentümerwechsel zu beachten und welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?

Momentan besteht bei einem Eigentümerwechsel jeder Art die Zwei-Jahres-Frist zur Sanierung. Im Kern bedeutet das, dass die neuen Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern unabhängig von der Art des Erwerbs dazu verpflichtet sind, innerhalb von zwei Jahren die Grundanforderungen des GEG zu erfüllen und die Altheizung auszutauschen sowie das Dach zu dämmen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten andere Regelungen.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht und was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?

Die Überwachung und Einhaltung der Sanierungspflicht in Deutschland wird durch verschiedene Behörden und Institutionen gewährleistet. Diese Überwachung erfolgt in der Regel auf Länderebene durch die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden. Diese Behörden sind für die Durchsetzung der Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und anderen relevanten Regelungen verantwortlich.

Bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht können verschiedene Sanktionen verhängt werden. Diese reichen von Bußgeldern bis hin zu Zwangsmaßnahmen, um die erforderlichen Sanierungsarbeiten durchzuführen. Die Höhe des Bußgeldes hängt von der Schwere des Verstoßes und dem Umfang der Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen ab, kann jedoch bis zu 50.000 € betragen (GEG § 108 Bußgeldvorschriften). In einigen Fällen kann es auch zu einem Baustopp kommen, bis die notwendigen Anpassungen vorgenommen wurden.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Gebäude-Sanierungspflicht?

Obwohl die Sanierungspflicht viele Immobilieneigentümer betrifft, gibt es bestimmte Ausnahmen und Sonderregelungen, die beachtet werden müssen. Diese Ausnahmen sind in den gesetzlichen Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes und anderer relevanter Vorschriften festgelegt.

Zum Beispiel sind denkmalgeschützte Immobilien davon betroffen, da sie oftmals abweichende energetische Anforderungen erfüllen müssen (§ 105 GEG). Außerdem sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden, von der Dämmungspflicht für Dächer oder Obergeschosse befreit. Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Zusätzlich gibt es Regelungen für Gebäude, bei denen die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar wären  (§ 102 GEG). Für solche Härtefälle kann von der vollständigen Erfüllung der Sanierungspflicht abgesehen werden, sofern der Eigentümer nachweisen kann, dass die Kosten für die Sanierung in keinem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen.

Sanierungspflicht und Denkmalschutz

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft denkmalgeschützte Gebäude. Bei diesen Immobilien können die Anforderungen an die energetische Sanierung aufgrund des Denkmalschutzes eingeschränkt sein. In solchen Fällen müssen Eigentümer eng mit den Denkmalschutzbehörden zusammenarbeiten, um eine Lösung zu finden, die sowohl den Denkmalschutz als auch die Energieeffizienz berücksichtigt.

Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Bei der Übertragung von Immobilieneigentum durch Erbschaft oder Schenkung stellt sich häufig die Frage nach der Sanierungspflicht. Grundsätzlich gilt: Die Pflicht überträgt sich zusammen mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer, unabhängig davon, ob es sich um eine Erbschaft oder eine Schenkung handelt.

Für Erben und Beschenkte ist es daher wichtig, sich über den Zustand und die Energieeffizienz der geerbten oder geschenkten Immobilie zu informieren. Dies beinhaltet eine Prüfung, ob bereits Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind oder in naher Zukunft anstehen könnten. Eine solche Prüfung kann auch dabei helfen, potenzielle Kosten und Verpflichtungen abzuschätzen, die mit dem Eigentumsübergang einhergehen.

Wann kommt es zur Zwangssanierung?

Eine Zwangssanierung ist ein rechtliches Instrument, das dann zum Einsatz kommt, wenn Eigentümer ihre Immobilien nicht gemäß den gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz sanieren. Grundsätzlich gibt es in Deutschland keinen gesetzlichen Sanierungszwang. Allerdings kann in gewissen Bereichen eine Sanierungspflicht bestehen, die bei extremen Verstößen Strafen wie Bußgelder mit sich führen kann.

Zu Sanktionen kann es kommen, wenn:

• Eindeutige Verstöße gegen das GEG vorliegen: Dies betrifft Situationen, in denen Eigentümer wiederholt oder gravierend gegen die Vorgaben des GEG verstoßen haben, beispielsweise durch das Unterlassen notwendiger Sanierungsmaßnahmen.
• Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung: Wenn durch den Zustand des Gebäudes eine Gefahr für die Bewohner oder die Öffentlichkeit entsteht.
• Versäumnis von Fristen: Wenn Eigentümer gesetzte Fristen für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen nicht einhalten.

Sanierungskosten: Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten gibt es?

Da jede Immobilie unterschiedlich ist und der Sanierungsbedarf individuell ausfällt, lassen sich pauschale Preise für ein Sanierungsprojekt nicht festlegen. Da in absehbarer Zukunft keine Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen, ist Ihr Kostenaufwand außerdem abhängig davon, für welche Heizanlage Sie sich entscheiden.

Der Bund stellt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, auf die Verbraucher und Hausbesitzer zurückgreifen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss für den Umbau eines Bestandsgebäudes zum Effizienzhaus sowie für den Neubau. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt prozentuale Zuschüsse für Einzelmaßnahmen, die ein Gebäude energieeffizienter machen. Eigentümerinnen und Eigentümer können auch auf regionale Förderangebote zurückgreifen, die allerdings von Region zu Region unterschiedlich ausfallen.

Durch die Neuerungen im GEG kommen ab 2024 neue attraktive Förderungen auf Hauseigentümer zu. Für Effizienzmaßnahmen , die Gebäudehülle, Anlagetechnik oder Heizungsoptimierung betreffen sind bis zu 20 % Förderung möglich. Wenn Sie eine neue Heizung installieren, die zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien basiert (z. B. Wärmepumpen, Hybridheizungen oder Solarthermie), können Sie eine Grundförderung von 30 % in Anspruch nehmen. Diese ist zusätzlich kombinierbar mit einem Klima-Speed-Bonus von 20 % (gültig zwischen 2024 und 2028, danach abschmelzend), einen Effizienzbonus für Wärmepumpen von 5 % und einen Einkommensbonus von 30 % (für Eigentümer mit einem versteuerbaren Haushaltseinkommen von weniger als 40.000 € pro Jahr). Die maximale Gesamtförderung kann jedoch nicht 70 % überschreiten.

EU-Sanierungspflicht: Das plant die EU-Kommission

Die Europäische Union hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 erhebliche Fortschritte in Bezug auf die Energieeffizienz von Gebäuden zu erzielen. Im Zentrum dieser Bemühungen steht die geplante Sanierungspflicht, die Teil der umfassenderen Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) ist. Diese Initiative ist ein zentraler Baustein der EU-Klimaziele und zielt darauf ab, den Energieverbrauch in Gebäuden zu reduzieren und den CO₂-Ausstoß zu minimieren.

• Sanierungspflicht 2030: Bis 2030 planen die EU-Staaten, dass alle neuen Gebäude einen nahezu Null-Energie-Standard erreichen müssen. Diese Anforderung gilt auch für umfassende Sanierungen bestehender Gebäude. Das Gesetz soll sicherstellen, dass Immobilien nicht nur energieeffizienter werden, sondern auch einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
• Rolle des Europaparlaments und der EU: Das EU-Parlament und der Rat der Europäischen Union spielen eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung und Umsetzung dieser Politik. Sie arbeiten zusammen, um die Vorschriften zu formulieren und die Einhaltung der Mitgliedstaaten zu überwachen. Die EU-Kommission wiederum ist für die Überprüfung der Fortschritte und die Berichterstattung über die Umsetzung der Ziele verantwortlich.
• Gebäuderichtlinie (EPBD): Die Gebäuderichtlinie bildet den rechtlichen Rahmen für die Sanierungspflicht auf EU-Ebene. Sie legt Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden fest und fordert die Mitgliedstaaten auf, nationale Aktionspläne zur Steigerung der Gebäudeenergieeffizienz zu entwickeln. Die Richtlinie wird kontinuierlich überarbeitet, um die Ambitionen der EU in Bezug auf Klima und Energie widerzuspiegeln.

Hauskauf: Das gibt es für zukünftige Hausbesitzer zu beachten

Der Kauf eines Hauses ist eine bedeutende Investition und bringt zahlreiche Verantwortlichkeiten mit sich, insbesondere in Bezug auf die Sanierungspflicht. Beim Verkauf eines Hauses muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Dieser gibt Auskunft über den energetischen Zustand und die Energieeffizienzklasse der Immobilie und enthält Empfehlungen für mögliche Sanierungsmaßnahmen. Käufer sollten diese Informationen nutzen, um sich über den Sanierungsbedarf zu informieren und entsprechende Maßnahmen zu planen​​.

Es ist ebenso wichtig, sich über die aktuellen gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz und über zukünftige Veränderungen, wie die Sanierungspflicht ab 2024 und 2030, zu informieren. Dies hilft, zukünftige Investitionen in Sanierungsmaßnahmen einzuplanen. Die Kosten für erforderliche Sanierungsmaßnahmen sollten in die Gesamtkalkulation des Hauskaufs einfließen. Dies sichert eine realistische Einschätzung der Gesamtinvestition.

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Welche Einsparpotenziale ergeben sich durch eine energetische Sanierung?

Die Durchführung einer energetischen Sanierung bietet erhebliche Einsparpotenziale, sowohl in finanzieller als auch in ökologischer Hinsicht:

• Reduzierung der Energiekosten: Die vorgeschriebene Dach- bzw. Obergeschoss-Deckendämmung spart zwischen 15 und 20 % Energie ein. Durch den Austausch alter Heizungen durch moderne Anlagen können Sie bis zu 35 % Ihrer Heizenergie einsparen. Auch das Sanieren der Fassade verringert Ihren CO₂-Ausstoß erheblich. Dies führt zu langfristigen Kosteneinsparungen.
• Steigerung des Immobilienwerts: Ein energetisch saniertes Haus ist nicht nur effizienter, sondern steigert auch seinen Marktwert. Dies ist besonders wichtig in einem zunehmend umweltbewussten Immobilienmarkt.
• Beitrag zum Umweltschutz: Energetische Sanierungen tragen zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes bei, indem sie den Energieverbrauch des Gebäudes verringern. Dies ist ein wichtiger Schritt im Kampf gegen den Klimawandel.

Fazit: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen und maximale Fördersumme sichern mit Enter

Die Sanierungspflicht stellt für Hausbesitzer eine bedeutende Verantwortung dar, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit, ihre Immobilien nachhaltiger, effizienter und wertvoller zu gestalten. Die erfolgreiche Umsetzung der Sanierungspflicht erfordert eine sorgfältige Planung, ein Verständnis der gesetzlichen Anforderungen und die Auswahl der richtigen Partner für die Durchführung der Maßnahmen. Enter bietet als Rund-um-Sanierungspartner bei der Realisierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen und den daraus resultierenden Einsparpotenzialen einen entscheidenden Mehrwert:

• Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Enter erstellt einen maßgeschneiderten Sanierungsfahrplan, der auf die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten des Hauses abgestimmt ist. Dieser Plan bietet eine klare Richtlinie für die Durchführung effektiver Sanierungsmaßnahmen.
• Zugang zu geprüften Handwerkern: Durch die Vermittlung von qualifizierten und geprüften Handwerkern sorgt Enter dafür, dass die Sanierungsarbeiten professionell und effizient durchgeführt werden und Sie keine Zeit mit der Handwerkersuche vergeuden.
• Hilfe bei der Beantragung von Fördermitteln: Enter unterstützt im Rahmen eines iSFP bei der Beantragung staatlicher Fördermittel und hilft somit, die finanzielle Belastung der Sanierungsmaßnahmen zu minimieren.
• Zeit- und Kostenersparnis: Die präzisen Daten und die professionelle Beratung durch Enter sparen den Hausbesitzern Zeit und Kosten bei der Planung und Durchführung der Sanierung. Sparen Sie mit uns bis zu 72 % an Energiekosten.

FAQs

Welche Wohnhäuser müssen bis 2030 saniert werden?

Bis 2030 müssen alle Gebäude, die nicht den Standards der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) für nahezu Null-Energiegebäude entsprechen, saniert werden, um die vorgegebenen Energieeffizienz-Ziele zu erreichen. Dies betrifft insbesondere ältere Gebäude, die einen hohen Energieverbrauch aufweisen und eine Energieeffizienzklasse G oder F haben.

Welche Häuser fallen unter die Sanierungspflicht?

Unter die Sanierungspflicht fallen in der Regel alle Gebäude, die nicht den aktuellen Energiestandards entsprechen, speziell ältere Wohngebäude. Dies umfasst Häuser, die umfassende Baumaßnahmen benötigen oder deren Energieeffizienzklasse verbessert werden muss, um den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu genügen.

Wird die Sanierungspflicht kontrolliert?

Ja, die Einhaltung der Sanierungspflicht wird von den Bauaufsichtsbehörden der Länder kontrolliert, wobei Verstöße in Extremfällen zu Sanktionen wie Bußgeldern führen können.

Ob neue Eigentümer ihre Gebäude gemäß den Vorgaben innerhalb der Zwei-Jahres-Frist saniert haben, prüft ein entsprechend qualifizierter Schornsteinfeger. Dieser prüft unter anderem die Heizungsanlage auf Funktionsfähigkeit und Effizienz.

Kann man zur Sanierung gezwungen werden?

Ja, bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Sanierungspflicht können Eigentümer durch behördliche Anordnungen zu Sanierungsmaßnahmen gezwungen werden, insbesondere wenn Sicherheits- oder Energieeffizienzstandards nicht eingehalten werden. Bei Nicht-Einhaltung der Sanierungspflicht können Geldstrafen in Höhe von bis zu 50.000 € verhängt werden.